核心结论：针对三调显示为商业服务设施用地但无合法手续的地块，需依据《土地管理法》《城乡规划法》及相关地方性法规处理，具体需结合土地来源、用途变更程序、规划合规性等因素综合判断。以下分情况说明：

1. 土地来源合法性审查

• 若地块原为集体土地：需核查是否依法完成征收、转用审批。根据《土地管理法》第44条，集体土地转为建设用地需经省级政府或国务院批准。若未履行审批程序，可能涉及非法占地（第77条），需补办手续或面临行政处罚（如责令退还、没收地上物、罚款）。
• 若地块原为国有土地：需确认是否通过出让、划拨等合法方式取得使用权。未取得国有土地使用权证即开发，可能构成无权处分，需依据《民法典》第311条处理善意取得问题，或由自然资源部门责令交还土地。

2. 用途变更合规性审查

• 三调用途与规划冲突：若地块在三调中显示为商业服务设施用地，但未纳入当地城乡规划或土地利用总体规划，需依据《城乡规划法》第38条补办规划许可。未经规划许可建设，可能面临限期拆除、罚款（第64条）或强制执行。
• 用途变更程序瑕疵：即使规划允许商业用途，若未履行变更登记（如从工业用地转为商业用地），需依据《土地管理法实施条例》第6条补办变更手续，否则可能影响后续权属确认。

3. 建设行为合法性审查

• 无建设工程规划许可证：根据《城乡规划法》第40条，建设商业设施需取得建设工程规划许可证。未取得即开工，可能被认定为违法建设，面临限期改正、罚款或没收违法所得。
• 无施工许可证：若涉及建筑工程，还需依据《建筑法》第7条取得施工许可证。未取得即施工，可能被责令停工、罚款，并影响工程验收。

4. 行政处罚与救济途径

• 处罚主体：自然资源部门（土地违法）、城乡规划部门（规划违法）、住建部门（施工违法）可能分别或联合处罚。
• 救济程序：当事人可在收到处罚决定后60日内申请行政复议，或6个月内提起行政诉讼。若处罚决定涉及拆除或没收，需特别注意复议或诉讼期间是否停止执行（依据《行政强制法》第56条）。

5. 历史遗留问题处理

• 若地块形成于早期：部分地区对历史遗留的无证建筑有特殊处理政策（如“三旧”改造、补办手续窗口期），需结合地方性法规（如《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》）申请合法化。
• 若涉及政策性用地：如农村集体经营性建设用地入市试点地区，可能需通过协议出让、作价出资等方式完善手续。

建议行动：

1. 立即停止建设或使用行为，避免扩大违法后果；
   
2. 委托律师核查土地权属来源、规划文件及审批记录；
   
3. 向当地自然资源、规划部门申请信息公开，确认地块规划用途及审批状态；
   
4. 根据核查结果，选择补办手续、申请规划调整或协商拆迁补偿等方案。
   

如有进一步细节（如地块位置、建设时间、是否涉及拆迁等），可提供更多信息以便针对性分析。