租房合同并非只要签字画押就是合规的，合规的租房合同需要满足多个条件；租期超过20年的，超过部分无效。以下为你详细解释：

租房合同签字画押与合规性

1. 签字画押是形式要件：签字画押是合同成立的形式要件之一，表明合同双方对合同内容的认可和接受，愿意受合同条款的约束。但这并不意味着只要签字画押，合同就一定合规。
2. 合规的租房合同还需满足实质要件
   • 主体合格：合同双方应当具有相应的民事行为能力。出租人应当是房屋的合法所有权人或者有权出租房屋的人，比如经过所有权人授权的代理人；承租人应当具有完全民事行为能力，如果是限制民事行为能力人，需要其法定代理人的同意或追认。
   • 内容合法：合同内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，不得违背公序良俗。例如，合同中不能约定将违法建筑出租，也不能约定一些违反法律法规的特殊条款，如要求承租人从事违法活动等。
   • 意思表示真实：合同双方在订立合同时的意思表示应当真实、自愿，不存在欺诈、胁迫、乘人之危等情形。如果一方是在被欺诈、胁迫的情况下签订的合同，该合同可能被撤销。

租期超过20年的情况

1. 法律规定：根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
2. 实际影响
   • 合同效力方面：如果租期约定超过20年，那么从第21年开始的租赁期限是不具有法律效力的。例如，甲乙双方签订了一份租期为30年的租房合同，前20年的租赁关系是受法律保护的，后10年则不受保护。
   • 续租问题：在20年租赁期限届满后，如果双方希望继续租赁房屋，可以重新协商并续订租赁合同，但续订的租赁期限同样不能超过20年。