面对房屋买卖协议签订后购房者迟迟不过户且不结清尾款的情况，作为卖方，您可以采取以下一系列合法且有效的措施来维护自身权益：
一、明确合同约定与违约责任
仔细审查合同：
- 首先，您需要仔细审查房屋买卖协议中关于尾款支付时间、过户条件、违约责任等关键条款，确保对双方的权利和义务有清晰的认识。
友好协商：
- 尝试与购房者进行友好沟通，了解其未支付尾款和未办理过户的具体原因。可能是资金周转问题、银行贷款审批延迟或其他特殊情况。
- 如果购房者能提供合理的解释和证明，您可以考虑给予一定的宽限期，但应明确告知其宽限期的期限和逾期将承担的后果。
发出书面催告：
- 若协商无果，您应按照合同约定向购房者发出书面的催告通知。通知中应明确告知其支付尾款的最后期限、过户的具体要求以及逾期将承担的违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。
二、追究违约责任
要求支付违约金：
- 根据合同约定，如果购房者逾期支付尾款或未办理过户，您有权要求其支付违约金。违约金的数额通常按逾期未付款项或房价款的一定比例计算，直至实际支付或过户之日止。
要求赔偿损失：
- 如果购房者的违约行为给您造成了实际损失，如房屋价值下降、错过其他购房机会等，您还可以要求其赔偿这些损失。
三、法律途径的选择
申请仲裁（如果合同中有仲裁条款）：
- 如果房屋买卖协议中约定了仲裁条款，您可以向约定的仲裁机构提交仲裁申请。仲裁庭将对购房者的违约行为进行审理，并作出具有法律效力的裁决。
提起诉讼（如果没有仲裁条款或仲裁不成）：
- 如果合同中没有仲裁条款或仲裁未能解决问题，您可以准备充分的证据（如购房合同、催告通知、往来函件、损失证明等）向有管辖权的人民法院提起诉讼。
- 法院将根据法律规定和事实情况作出判决，要求购房者支付尾款、承担违约责任、赔偿损失，并可能强制其办理过户手续。
四、其他保障措施
解除合同：
- 在购房者严重逾期付款或未办理过户且符合合同约定解除条件的情况下，您可以依法解除合同。解除合同后，购房者需返还房屋，并承担相应的违约责任。
财产保全措施：
- 为防止购房者转移财产导致后续判决无法执行，您可以在采取法律行动之前或过程中向法院申请财产保全措施。例如，冻结购房者的银行账户、查封其名下的房产等财产。
五、注意事项
- 保留证据：在整个过程中，务必保留好所有相关证据，包括购房合同、催告通知、往来函件、支付记录、损失证明等。这些证据将在法律程序中起到关键作用。
- 及时行动：一旦发现购房者有违约行为，应及时采取行动，避免逾期时间过长导致不利后果。
- 咨询专业律师：如果您对法律程序不熟悉或遇到复杂情况，建议咨询专业律师以获取更具体的法律建议和帮助。
综上所述，面对购房者迟迟不过户且不结清尾款的情况，您应首先依据合同约定进行友好协商和催告；协商无果后，可根据合同中的争议解决条款选择申请仲裁或提起诉讼；同时，为确保自身权益不受损害，还可考虑采取解除合同和财产保全等额外措施。