关于房屋租赁合同纠纷中合同未实际履行时的管辖问题，结论前置如下：

1. 一般原则：合同有约定从约定，无约定则按法定管辖处理
   若租赁合同中明确约定了争议解决方式（如“由甲方所在地法院管辖”或“提交某仲裁委员会仲裁”），则优先适用约定。但需注意：

   • 约定管辖法院需与争议有实际联系（如合同签订地、履行地、标的物所在地等），否则可能被认定无效；
     
   • 仲裁条款需明确、具体，且双方无异议，否则可能因“约定不明”被法院管辖。
     

2. 合同未实际履行时的特殊规则
   若合同未实际履行，且双方住所地均不在合同约定的履行地，根据《民事诉讼法解释》第18条，此时由被告住所地法院管辖。例如：

   • 甲（北京）与乙（上海）签订租赁合同，约定租赁房屋在广州，但实际未交房也未付租金，后发生纠纷。此时因合同未履行，且双方均不在广州，应由被告乙的住所地（上海）法院管辖。
     

3. 例外情形：合同部分履行或标的物为不动产

   • 若合同已部分履行（如已支付定金），或虽未履行但标的物为不动产（如房屋），则可能适用不动产所在地法院专属管辖（依据《民事诉讼法》第34条）。例如：
     
     • 甲与乙签订租赁合同，约定租赁甲名下位于杭州的房屋，但乙未支付租金也未入住。此时纠纷仍由房屋所在地（杭州）法院管辖，因涉及不动产权利确认或物权纠纷。
       

建议：

• 优先检查合同中的管辖条款，确认是否有效；
  
• 若无约定或约定无效，结合合同履行情况（是否实际交房、付款等）和标的物性质（是否为不动产）确定管辖法院；
  
• 涉及跨地区纠纷时，可提前向拟起诉法院咨询立案要求，避免因管辖问题耽误诉讼进程。
  

如有具体案情或合同条款需要分析，可直接向我提供细节，我会进一步结合法律条文和实务经验为您梳理。