关于地下车库对外出租的法律规定，这确实是一个涉及多方权益的重要问题。以下是我根据相关法律法规和政策文件，为您整理的详细解答：

一、基本原则与法律依据

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”这一条款明确了地下车库车位在租售时，必须优先保障本小区业主的停车需求。同时，该条款属于“效力性强制性规定”，若开发企业违反此规定，与第三方签订的车位买卖或租赁合同，可能被认定为无效。

二、具体规定与操作要求

1. 经营方式：

   • 房地产开发企业对其开发并拥有产权、规划用于汽车停放的地下车库车位，可以通过出售、出租、附赠等方式经营。
   • 在经营过程中，必须首先满足本小区业主的需要。若地下车库车位数量少于或等于住宅小区房屋套数，原则上对一户业主只能出售或附赠一个停车位。

2. 禁止性规定：

   • 对于不出售、尚未售出或未附赠的地下车库车位，应当优先提供给本小区业主使用。
   • 房地产开发企业不得设定不公平、不合理的条件，不得简单以“只售不租”为理由拒绝出租。

3. 协议内容：

   • 在与地下车库车位买受方、承租方或受赠方签订的买卖、租赁或赠予等协议中，应当明确约定停车服务内容、停车收费标准、停车服务起止时间等事项。

4. 转让原则：

   • 业主转让地下停车位的，原则上应当转让给本住宅小区的业主，以维护小区内的停车秩序和业主权益。

三、监管与投诉机制

1. 属地管理：

   • 各区住建部门应当加强对本辖区内住宅小区地下车库车位管理工作的监督检查，确保相关法律法规和政策得到有效执行。

2. 投诉途径：

   • 若购房者与开发企业、物业公司沟通后仍无法解决问题，可保存好购房合同、物业服务协议、沟通记录等相关证据，向市场监督管理、住建等部门投诉。
   • 购房者也可以通过法律途径维护自身合法权益，如向法院提起诉讼等。

四、实际案例与解读

在实际操作中，若遇到产权车位“只售不租”或出售给第三方的情况，业主可以依据《中华人民共和国民法典》的相关规定进行维权。最高人民法院在《民法典物权编理解与适用》中明确指出，若开发企业违反“首先满足业主需要”的规定，与第三方签订的车位买卖或租赁合同可能被认定为无效。因此，业主在遇到此类问题时，应积极与开发企业、物业公司沟通协商，并保留好相关证据以备维权之需。

综上所述，地下车库对外出租的法律规定主要围绕优先满足业主需要、禁止不公平条件、明确协议内容以及加强监管与投诉机制等方面展开。希望这些解答能对您有所帮助。如果您还有其他问题或需要进一步的法律咨询，请随时告诉我。