关于租赁乡镇工业用地49年的有效性与合法性，结论如下：

1. 租赁期限的合法性

根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此，若租赁合同中约定的期限为49年，那么超出20年的部分（即第21年至第49年）在法律上是无效的。这意味着，从法律角度来看，该租赁合同的实际有效期限仅为20年。

1. 乡镇工业用地的特殊性

乡镇工业用地通常属于集体建设用地，其租赁、转让等行为需遵循特定的法律法规和政策规定。虽然《民法典》对租赁期限有明确规定，但具体到乡镇工业用地的租赁，还需考虑当地政府对集体建设用地流转的具体政策。如果当地政策对租赁期限有更为严格或特定的规定，那么应优先遵循当地政策。

1. 合同续签与重新签订的可能性

在租赁期限届满后，双方可以协商续签租赁合同或重新签订租赁合同。但需要注意的是，续签或重新签订的合同仍需遵守《民法典》关于租赁期限的规定，即不得超过二十年。如果双方希望继续租赁关系，可以在原合同期限届满前进行协商，并签订新的租赁合同。

1. 法律后果与风险提示

   • 如果租赁合同中约定的期限超过二十年，且双方未在期限届满前续签或重新签订合同，那么超出部分将自动失效。这可能导致承租人在土地使用上的不确定性增加，甚至可能面临被要求返还土地的风险。
   • 承租人在签订租赁合同时，应仔细审查合同条款，确保租赁期限符合法律规定。同时，还应了解当地政府对集体建设用地流转的具体政策，以避免因政策不符而导致的法律风险。

建议：

• 在签订租赁合同前，建议咨询当地土地管理部门或专业律师，了解当地政策对租赁期限的具体规定。
• 确保租赁合同中的条款明确、合法，并符合双方的真实意愿。
• 在租赁期限届满前，及时与出租方协商续签或重新签订租赁合同，以保障自身的合法权益。

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