核心结论：要达成父亲生前将房子过户给妹妹且妹妹必须承担母亲抚养义务这一目的，可通过签订附义务的赠与合同来实现，以下是具体协议内容要点及注意事项。
协议内容要点
- 合同双方信息
- 明确父亲（赠与人）、妹妹（受赠人）以及母亲（被抚养人）的姓名、身份证号、联系方式、家庭住址等基本信息。
- 赠与房产信息
- 详细描述房产的具体情况，包括房产的地址、面积、产权证号等，确保房产信息准确无误，避免后续产生纠纷。例如：“赠与人自愿将位于[具体地址]，建筑面积为[X]平方米，产权证号为[具体证号]的房产赠与受赠人。”
- 附义务条款
- 明确妹妹需要承担的母亲抚养义务的具体内容，包括但不限于生活费用的承担、医疗费用的支付、日常照料等方面。比如：“受赠人同意承担被抚养人[母亲姓名]的日常生活费用，每月支付生活费[X]元；被抚养人因生病产生的医疗费用，由受赠人承担；受赠人应定期看望被抚养人，给予生活上的照料和精神上的慰藉。”
- 房产过户时间及方式
- 规定父亲将房产过户给妹妹的具体时间和方式。可以约定在协议签订后的一定期限内，双方共同到不动产登记机构办理房产过户手续。例如：“双方应在本协议签订之日起[X]日内，共同前往[具体不动产登记机构名称]办理房产过户登记手续。”
- 违约责任
- 明确如果妹妹未按照协议约定履行抚养义务，父亲有权撤销赠与，要求妹妹返还房产；同时，妹妹应承担相应的违约责任，如支付违约金等。比如：“若受赠人未按照本协议约定履行对被抚养人的抚养义务，赠与人有权撤销本赠与合同，受赠人应在收到赠与人通知之日起[X]日内将房产返还给赠与人，并支付违约金[X]元。”
- 争议解决方式
- 约定双方在履行协议过程中发生争议的解决方式，如协商、调解、仲裁或诉讼等。例如：“本协议在履行过程中如发生争议，双方应首先友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向有管辖权的人民法院提起诉讼。”
注意事项
- 协议的合法性
- 确保协议的内容不违反法律法规的强制性规定和社会公共利益。例如，不能通过协议约定逃避法定赡养义务等。
- 协议的公证
- 为了增强协议的证明力和执行力，建议对协议进行公证。公证机构可以对协议的真实性、合法性进行审查，并出具公证书，在发生纠纷时，公证书可以作为有力的证据。
- 母亲的意愿
- 虽然协议主要涉及父亲和妹妹之间的权利义务关系，但母亲的意愿也非常重要。最好在签订协议前，与母亲进行充分沟通，确保母亲同意该安排，避免后续因母亲反对而产生纠纷。
- 协议的变更和解除
- 在协议中可以约定协议变更和解除的条件和程序。例如，如果母亲的生活状况发生重大变化，或者妹妹的经济状况出现困难等，双方可以协商变更或解除协议。
以下是一份简单的附义务赠与合同示例，你可以根据实际情况进行修改和完善：
附义务赠与合同
赠与人（父亲）：[父亲姓名]，身份证号：[父亲身份证号]，联系地址：[父亲联系地址]，联系电话：[父亲联系电话]
受赠人（妹妹）：[妹妹姓名]，身份证号：[妹妹身份证号]，联系地址：[妹妹联系地址]，联系电话：[妹妹联系电话]
被抚养人（母亲）：[母亲姓名]，身份证号：[母亲身份证号]，联系地址：[母亲联系地址]，联系电话：[母亲联系电话]
鉴于赠与人自愿将自有房产赠与受赠人，同时受赠人同意承担对被抚养人的抚养义务，双方经友好协商，达成如下协议：
一、赠与房产信息
赠与人自愿将位于[具体地址]，建筑面积为[X]平方米，产权证号为[具体证号]的房产赠与受赠人。
二、附义务条款
受赠人同意承担被抚养人[母亲姓名]的日常生活费用，每月支付生活费[X]元；被抚养人因生病产生的医疗费用，由受赠人承担；受赠人应定期看望被抚养人，给予生活上的照料和精神上的慰藉。
三、房产过户时间及方式
双方应在本协议签订之日起[X]日内，共同前往[具体不动产登记机构名称]办理房产过户登记手续。
四、违约责任
若受赠人未按照本协议约定履行对被抚养人的抚养义务，赠与人有权撤销本赠与合同，受赠人应在收到赠与人通知之日起[X]日内将房产返还给赠与人，并支付违约金[X]元。
五、争议解决方式
本协议在履行过程中如发生争议，双方应首先友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向有管辖权的人民法院提起诉讼。
六、其他条款
本协议自双方签字（或盖章）之日起生效，一式三份，赠与人、受赠人、被抚养人各执一份，具有同等法律效力。
赠与人（签字/盖章）：__________________
日期：___年_月____日
受赠人（签字/盖章）：__________________
日期：___年_月____日
被抚养人（签字/盖章）：__________________
日期：___年_月____日
如果你还有其他关于这份协议的问题，或者需要进一步的法律帮助，随时都可以问我。