在物业与业主未签合同的情况下，物业收费是否合理，主要取决于是否形成了事实上的物业服务关系。以下是对此问题的详细分析：
一、形成了事实上的物业服务关系
可以收取物业费：
- 根据《民法典》的相关规定，即使物业和业主之间没有签订书面合同，但如果物业公司实际上为小区提供了物业服务，如安保巡逻、垃圾清理、绿化维护、公共区域维修等，且业主事实上享受了这些服务，那么在法律上就可能构成事实服务合同关系。在此情况下，物业公司有权要求业主支付相应的物业费。
- 法院在处理此类纠纷时，通常会综合考虑物业实际提供服务的情况、服务标准以及当地同类物业服务的一般收费水平等因素，来判定业主应支付的物业费数额。
收费标准的确定：
- 在缺乏明确约定的物业费标准时，可以参考当地政府的指导价、同地段类似物业服务项目的收费标准，以及物业服务企业实际提供服务的成本等因素，来合理确定收费标准。
二、未形成事实上的物业服务关系
- 不能收取物业费：
- 如果物业公司没有提供任何实质性的物业服务，或者虽然有一些行为但并不构成真正的物业服务，且业主也没有接受这些服务，那么物业公司就没有法律依据向业主收取物业费。
- 在这种情况下，业主有权拒绝支付任何费用，并可以通过沟通协商、业主委员会介入、行政投诉或法律手段等方式来维护自己的合法权益。
三、特殊情形下的考虑
前期物业服务合同的效力：
- 对于新开发的小区，在业主大会成立并选聘新的物业服务企业之前，建设单位（开发商）通常会与物业服务企业签订前期物业服务合同。这份合同对小区全体业主具有法律约束力。即便个别业主没有与物业单独签订合同，也需要按照前期物业服务合同的约定支付物业费。
物业服务质量不达标：
- 如果物业公司提供的服务质量严重不达标，业主并非无解。业主可以通过沟通协商要求物业公司改进服务，或者向业主委员会反映情况，通过业主委员会与物业公司协商解决。必要时，业主还可以向相关行政主管部门投诉物业公司的服务问题，甚至通过诉讼等法律手段来维护自身权益。
四、法律建议与实际操作
及时沟通协商：
- 对于物业费收取问题存在争议时，业主和物业公司应首先通过友好沟通协商解决。双方可以就服务内容、收费标准等关键问题进行讨论，并尝试达成一致意见。
签订书面合同：
- 为了避免类似的纠纷和误解，建议业主和物业公司尽快签订书面的物业合同。合同中应明确双方的权利和义务、服务内容、收费标准及支付方式等关键条款，以确保双方的合法权益得到充分保障。
法律途径维权：
- 如果无法通过协商解决问题，业主可以依法向相关部门投诉或向法院提起诉讼以维护自己的合法权益。同时，物业公司也应遵守法律法规，不得擅自收取未经合法约定的费用。
总结来说，物业与业主未签合同收费是否合理，关键在于是否形成了事实上的物业服务关系。如果形成了这种关系，且物业公司提供了符合标准的物业服务，那么收费就是合理的。反之，则不合理。在处理此类纠纷时，建议双方首先通过沟通协商解决，必要时可以寻求法律途径来维护自己的合法权益。如果你有进一步的法律问题或需要更具体的法律建议，可以直接向我咨询。