就划拨土地房屋签订的房屋买卖协议，其效力并非绝对有效或无效，而是需要根据具体情况及法律法规进行综合判断。以下是对此问题的详细分析：
一、协议有效的情形
经政府批准并办理出让手续：
- 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批。若经政府批准，并办理了土地使用权出让手续，使划拨土地性质转变为出让土地，那么该房屋买卖协议可以被认定为有效。这一转变相当于对合同效力的瑕疵进行了补正，使其符合法律规定的有效条件。
房屋已交付使用多年且购买方有大量投入：
- 在司法实践中，如果房屋已经交付使用多年，并且购买方已经对房屋进行了改建、翻建等大量投入，法院在审理时会综合考虑各种因素，如公平原则、实际履行情况等，有可能判定合同有效，以保护交易稳定和购买方的合法权益。
受让方为特定主体且用于合法用途：
- 若受让方为集体经济组织成员，且购买的房屋用于建设农村集体住宅等合法用途，即使未办理土地出让手续，合同也可能被认定为有效。这体现了对农村集体土地使用的特殊规定和保护，以及对集体经济组织成员合法权益的尊重。
二、协议无效的情形
未经政府批准：
- 未经有批准权的人民政府批准，擅自转让划拨土地上的房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，此类买卖协议可能会被认定为无效。
其他违法情形：
- 协议内容违法、双方不具有完全民事行为能力、存在欺诈胁迫等违法情形，也会影响买卖协议的效力，导致其被认定为无效。
三、特殊考虑因素
未办理变更登记不影响合同效力：
- 即使未办理土地使用权变更登记手续，只要符合其他法定有效条件，如双方意思表示真实、不违反法律法规等，划拨土地上房屋买卖协议仍通常认定为有效。但需注意，未办理变更登记可能影响房屋所有权的最终转移。
政府决定不办理出让手续的情况：
- 若政府决定不办理土地使用权出让手续，而是直接划拨给受让方使用，虽需另行办理相关手续，但这并不必然导致原房屋买卖协议无效。此时，协议可能按照补偿性质的合同处理。
四、建议与总结
- 在进行划拨土地上房屋买卖时，应严格遵守相关法律法规和政策要求，确保买卖行为的合法性和有效性。具体而言，应事先咨询并获得有批准权的人民政府的同意，并办理完毕土地使用权出让手续（如需）。
- 审查协议内容，确保协议内容合法、明确，双方权利义务对等。特别注意协议中关于土地使用权性质、转让条件、违约责任等条款的约定。
- 注意证据留存，保存好相关证据材料，如政府批准文件、土地使用权出让合同、房屋买卖协议、付款凭证等，以备不时之需。
综上所述，划拨土地上房屋买卖协议的效力问题需根据具体情况进行综合判断。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。