租赁合同作废时，建议签订书面协议以明确双方权利义务，避免后续纠纷，但并非绝对强制要求。以下从不同角度为你详细分析：
一、法律层面分析
合同作废的法定情形：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同可能因双方协商一致解除、因一方违约导致解除、因不可抗力致使不能实现合同目的而解除等多种情形而作废。在这些情形下，合同作废本身并不必然要求签订书面协议，但签订书面协议可以作为一种证据，证明双方对合同作废达成了一致意见。
书面协议的法律效力：
- 签订书面协议可以明确双方的权利义务，包括合同作废的时间、方式、后续处理等事项。这有助于避免在合同作废后，双方因对合同作废的具体事项存在争议而引发新的纠纷。
- 书面协议具有证据效力，可以在发生纠纷时作为证明双方意思表示的依据。如果双方没有签订书面协议，而仅通过口头方式约定合同作废，那么在发生纠纷时，可能因缺乏证据而难以维护自己的合法权益。
二、实际操作建议
签订书面协议：
- 为了确保合同作废的顺利进行，并避免后续纠纷，建议双方在协商一致的基础上签订书面协议。协议内容应包括合同作废的原因、时间、方式、后续处理（如租金退还、押金处理、房屋交接等）等事项。
- 书面协议应由双方签字或盖章确认，并保留好原件或复印件作为证据。
不签订书面协议的风险：
- 如果双方没有签订书面协议，而仅通过口头方式约定合同作废，那么在后续处理过程中可能会出现争议。例如，一方可能否认合同作废的事实，或者对合同作废的具体事项存在不同理解。
- 在没有书面协议的情况下，如果发生纠纷，双方可能需要通过诉讼或仲裁等方式解决争议。这将增加解决纠纷的成本和时间，并可能对双方的声誉和利益造成损害。
三、特殊情况考虑
单方解除合同：
- 如果一方因对方违约或不可抗力等原因单方解除合同，且符合法律规定的解除条件，那么该方可以不需要对方同意即可解除合同。但即使在这种情况下，为了明确解除合同的事实和后续处理事项，也建议签订书面协议或至少通过书面方式通知对方。
合同中已有约定：
- 如果租赁合同中已经约定了合同作废的条件和程序，那么双方可以按照合同中的约定执行。在这种情况下，如果合同中的约定已经足够明确和具体，那么可能不需要再签订额外的书面协议。但为了确保双方对合同作废的理解一致，并避免后续纠纷，也可以考虑签订补充协议或确认书等文件。
总结与建议：虽然法律并未强制要求租赁合同作废时必须签订书面协议，但为了确保双方权益和避免后续纠纷，建议双方在协商一致的基础上签订书面协议。如果你在处理租赁合同作废过程中遇到任何问题或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。