结论概述：

1. 小区物业不干了，小区的管理问题需根据具体情况，由业主大会决定是采取业主自管还是聘请新的物业公司。
2. 业主自管和请新物业公司各有利弊，选择哪种方式更好需综合考虑小区实际情况、业主意愿及管理能力等多方面因素。

详细分析：

一、小区物业不干了的管理问题

当小区物业不干了，即原物业服务企业退出小区管理时，小区的管理并不会因此陷入真空。根据《物业管理条例》及相关规定，小区的管理责任会转移至业主大会或业主委员会（如已成立）。此时，业主大会需要召开会议，讨论并决定小区的后续管理方式。这通常包括两种选择：一是业主自管，即由业主自行组织管理小区；二是聘请新的物业服务企业来接管小区。

二、业主自管与请新物业公司的利弊分析

1. 业主自管

   • 利：

     • 成本较低：业主自管可以省去支付给物业服务企业的管理费用，从而降低小区的整体运营成本。
     • 决策灵活：业主自管模式下，小区的管理决策由业主大会或业主委员会直接作出，无需经过物业服务企业的中间环节，因此决策更加灵活高效。
     • 增强业主参与感：业主自管可以激发业主对小区事务的关注和参与热情，增强业主的归属感和责任感。

   • 弊：

     • 管理难度大：业主自管需要业主具备一定的管理能力和经验，否则可能导致小区管理混乱、服务质量下降。
     • 时间精力投入大：业主自管需要业主投入大量的时间和精力来处理小区的日常事务，对于忙碌的业主来说可能难以承受。
     • 风险承担：业主自管模式下，小区的管理风险由业主自行承担，一旦出现问题可能面临较大的经济损失。

2. 请新物业公司

   • 利：

     • 专业管理：新的物业服务企业通常具备专业的物业管理能力和经验，能够提供更优质、更专业的服务。
     • 节省时间精力：业主无需亲自处理小区的日常事务，可以节省大量的时间和精力。
     • 风险转移：物业服务企业作为专业的服务提供者，通常会对小区的管理风险承担一定的责任，从而减轻业主的负担。

   • 弊：

     • 成本较高：聘请新的物业服务企业需要支付一定的管理费用，这可能会增加小区的整体运营成本。
     • 决策相对不灵活：物业服务企业的决策需要遵循一定的程序和规定，可能不如业主自管模式灵活高效。
     • 可能存在服务不到位问题：如果物业服务企业的服务质量不佳或存在管理漏洞，可能会影响小区的整体环境和秩序。

三、建议

在选择业主自管还是请新物业公司时，建议业主大会或业主委员会充分考虑小区的实际情况、业主的意愿及管理能力等多方面因素。如果小区规模较小、业主管理能力较强且愿意投入时间和精力进行管理，那么业主自管可能是一个不错的选择。如果小区规模较大、业主管理能力有限或希望获得更专业、更优质的服务，那么聘请新的物业服务企业可能更为合适。

四、后续行动

无论选择哪种方式，业主大会或业主委员会都应尽快作出决定，并制定详细的管理方案或物业服务合同，以确保小区的管理能够顺利进行。同时，业主也应积极参与小区的管理事务，共同维护小区的良好环境和秩序。如有任何法律疑问或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。