不动产买卖合同约定的包税条款与税法相悖时，该条款的效力需分情况讨论：
- 包税条款本身不违反法律强制性规定时有效
包税条款，即合同中约定由一方承担交易过程中产生的所有税费，这种约定本质上是双方对税费承担方式的自由协商，并不直接违反法律的强制性规定。根据《民法典》的相关规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。因此，在双方自愿且意思表示真实的情况下，包税条款是有效的。
- 例子：甲乙双方签订房屋买卖合同，约定由买方乙承担所有税费，包括契税、个人所得税等。这种约定是双方自愿的，且不违反法律强制性规定，因此是有效的。
- 包税条款与税法相悖，即试图通过合同逃避纳税义务时无效
如果包税条款的约定是为了逃避纳税义务，比如通过虚假交易、低报成交价格等方式减少应纳税额，那么这种约定就违反了税法的强制性规定，是无效的。税法是国家为了保障税收收入、调节经济而制定的法律，任何逃避纳税义务的行为都是违法的，不受法律保护。
- 法律背景：根据《税收征收管理法》等相关税法规定，纳税人必须按照法律、行政法规的规定缴纳税款，任何逃避纳税义务的行为都将受到法律的制裁。
- 例子：甲乙双方签订房屋买卖合同，约定由买方乙承担所有税费，但双方私下约定低报成交价格以减少应纳税额。这种约定就违反了税法的强制性规定，是无效的。如果税务机关发现这种违法行为，将依法对双方进行处罚。
- 包税条款部分无效的情况
有时候，包税条款可能既包含合法的部分，也包含违法的部分。比如，双方约定由买方承担契税和个人所得税，但其中个人所得税的承担方式是通过低报成交价格来实现的。在这种情况下，关于契税的承担部分是有效的，因为契税的承担方式并不违反法律强制性规定；而关于个人所得税的承担部分则是无效的，因为这部分约定违反了税法的强制性规定。
法律建议：
- 在签订不动产买卖合同时，双方应充分了解税法的相关规定，确保包税条款的约定合法有效。
- 如果对税法的相关规定不了解，建议咨询专业的税务顾问或律师，以避免因包税条款的约定不当而引发法律纠纷。
- 如果发现包税条款的约定可能违反税法规定，应及时与对方协商修改合同条款，以确保合同的合法性和有效性。
可能法律后果：
- 如果包税条款的约定被认定为无效，那么双方将需要按照税法的规定重新确定税费的承担方式。
- 如果因逃避纳税义务而受到税务机关的处罚，双方将需要承担相应的法律责任，包括补缴税款、缴纳滞纳金和罚款等。
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