结论：租地协议连签两期超20年，其有效性需分情况讨论，一般情况下，超出法定最长期限的部分无效，但在特定条件下，如符合续期规定或存在其他合法情形，可能部分有效或经调整后有效。以下为详细分析：

一、法律规定与期限限制

根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

1. 首次签订：若首次签订的租地协议期限已经接近或达到20年，那么该协议在20年内是有效的，超出部分则无效。
2. 续签情况：若首次签订后，在租赁期限届满前或届满时续签，且两次签订的总期限超过20年，那么超出20年的部分同样无效。但需注意，如果每次续签的期限均未超过20年，且总期限因多次续签而累积超过20年，这种情况下的有效性需根据具体续签条款和法律规定来判断。理论上，每次续签都应视为一个新的租赁合同，只要每次续签的期限不超过20年，就是合法的。然而，如果续签行为被认定为是为了规避法律对最长租赁期限的限制，那么超出部分可能仍会被认定为无效。

二、特殊情形下的有效性

1. 符合续期规定：如果租地协议在首次签订时明确约定了续期条件，且在续期时双方均按照约定履行了相关手续，那么续期部分在符合法律规定的前提下是有效的。但即便如此，从首次签订到续期后的总期限仍不得超过法律规定的上限（即40年，但实际操作中需考虑每次续期不得超过20年的限制）。
2. 存在其他合法情形：如因历史原因、政策调整等特殊情况，导致租地协议的总期限超过20年，且该情形被法律或政策所认可，那么该协议可能部分有效或经调整后有效。但这种情况较为罕见，且需具体分析相关法律和政策规定。

三、法律建议与风险提示

1. 审查协议条款：在签订或续签租地协议时，务必仔细审查协议条款，确保租赁期限不超过法律规定的上限。
2. 咨询专业律师：对于复杂的租地协议或存在争议的情况，建议咨询专业律师以获取更准确的法律意见。
3. 注意风险防控：在签订租地协议时，应充分考虑各种可能的风险因素，如政策变化、土地用途变更等，并在协议中明确约定相应的风险防控措施。

举例说明：假设甲与乙签订了一份租地协议，首次签订期限为15年，到期后双方又续签了10年。那么，从首次签订到续签后的总期限为25年，其中超出20年的部分（即5年）是无效的。但如果双方在续签时明确约定了续期条件，且该条件符合法律规定，那么续期部分在符合条件的前提下是有效的（但总期限仍不得超过法律规定的上限）。

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