结论：村集体土地未转化为建设用地而建厂对外出租的，该出租合同一般无效，但存在例外情况。

法律背景与解释：

1. 土地性质与用途限制：

   • 根据我国相关法律法规，农村集体土地主要分为农用地、建设用地和未利用地。其中，农用地主要用于农业生产，未经依法批准，不得擅自改变用途用于非农业建设。
   • 建设用地则是指已经依法批准用于建造建筑物、构筑物的土地。若要将农用地转化为建设用地，必须依法办理农用地转用审批手续。

2. 合同效力分析：

   • 一般情况：如果村集体土地未经批准转化为建设用地，而直接在上面建厂并对外出租，这种行为违反了土地用途管制制度，因此所签订的出租合同通常会被认定为无效。因为合同内容违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《民法典》的相关规定，此类合同自始没有法律约束力。
   • 例外情况：然而，也存在一些特殊情况。例如，如果租赁合同签订后，涉案土地被依法批准为建设用地，或者经过政府相关部门追认、补办相关手续，使得土地用途变更合法化，那么在此情况下，租赁合同可能会被认定为有效。但这种情况较为少见，且需要满足一系列严格的条件。

3. 法律后果与风险提示：

   • 如果出租合同被认定为无效，那么双方基于该合同所取得的财产应当予以返还。对于不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方还应当赔偿对方因此所受到的损失。
   • 对于村集体而言，未经批准擅自改变土地用途并对外出租，还可能面临土地管理部门的行政处罚，包括罚款、责令限期改正等。
   • 对于承租方而言，如果因合同无效而遭受损失，有权要求有过错的出租方承担赔偿责任。但同时，承租方在签订合同时也应尽到合理的审查义务，对土地性质和用途进行了解，以避免不必要的风险。

建议：

• 对于村集体而言，应严格遵守土地用途管制制度，未经依法批准不得擅自改变土地用途。如需将农用地转化为建设用地进行出租或开发，应依法办理相关手续，确保土地用途变更的合法性。
• 对于承租方而言，在签订租赁合同前应对土地性质和用途进行充分了解，并要求出租方提供相关的土地使用证明和审批文件。如发现土地用途存在违法情形，应及时终止合同并寻求法律救济。

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