三人共有的房产若仅一人签字，协议生效需满足以下条件，分情况说明如下：

1. 若协议涉及处分共有房产（如出售、抵押）
   根据《民法典》第301条，处分共有的不动产需经全体共同共有人同意（按份共有人需占份额三分之二以上同意）。若三人属共同共有（如夫妻共同财产、家庭共有财产），仅一人签字属于无权处分，协议效力待定：
   
   • 若其他共有人事后追认（书面同意或实际履行协议），协议可生效；
     
   • 若其他共有人拒绝追认，协议对其他共有人不发生效力，买方可能因无法过户要求签字人承担违约责任。
     

例外：若签字人伪造其他共有人签名或隐瞒共有事实，可能构成欺诈或无权代理，协议自始无效，签字人需赔偿损失。

1. 若协议仅涉及管理共有房产（如出租、维修）
   根据《民法典》第300条，共有人可约定由部分共有人管理共有物。若三人此前已通过书面协议授权一人管理房产（如签署《共有财产管理委托书》），则该一人签字的管理协议（如出租合同）对全体共有人有效；
   若无授权，仅一人签字的管理协议可能被认定为表见代理（如相对方有理由相信签字人有权代理），若其他共有人未在合理期限内否认，协议可能对全体共有人生效。

2. 若协议涉及共有人内部权利义务分配（如收益分配、份额调整）
   此类协议属共有人内部约定，需全体共有人签字或书面确认。仅一人签字的协议对其他共有人无约束力，但签字人可主张协议仅对其个人有效（如承诺放弃部分收益）。

实务建议：

• 共有房产处分或重大管理事项，务必要求全体共有人签字并留存身份证明；
  
• 若部分共有人无法到场，可签署书面授权委托书或通过公证方式确认代理权限；
  
• 协议中明确约定“本协议需全体共有人签字生效”，避免因条款瑕疵导致效力争议。
  

如有具体协议内容或共有性质（共同共有/按份共有）需进一步分析，可直接向我咨询。