若卖房时其中一个房主无民事行为能力，需通过法定程序确认其监护人或代理人，并由监护人或代理人代为处理房产交易相关事宜。以下从不同角度详细分析：
一、法律背景与规定
无民事行为能力人的定义：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，无民事行为能力人是指不能辨认自己行为的成年人或不满八周岁的未成年人。他们无法独立进行民事法律行为，包括房产交易。
监护人的职责：
- 无民事行为能力人应由其监护人代为进行民事活动。监护人应保护被监护人的合法权益，包括处理房产等重大财产事务。
- 监护人可以是法定监护人（如配偶、父母、子女等）或指定监护人（如法院指定的其他亲属或组织）。
二、具体操作流程
确认监护人：
- 若无民事行为能力人已有法定监护人，则直接由该监护人代为处理房产交易。
- 若无法定监护人或法定监护人无法履行职责，需通过法院指定监护人。这通常涉及向法院提交申请，并提供相关证据证明申请人适合担任监护人。
监护人代为交易：
- 监护人需代表无民事行为能力人签署房产交易合同，并办理相关过户手续。
- 在交易过程中，监护人应确保交易符合被监护人的利益，避免损害其合法权益。
法院监督与确认：
- 在某些情况下，法院可能需要对监护人的行为进行监督，以确保其符合被监护人的利益。
- 交易完成后，可能还需法院确认交易的有效性，特别是当交易涉及重大财产或存在争议时。
三、可能遇到的法律问题与建议
监护人滥用职权：
- 监护人应忠实履行职责，不得滥用职权或损害被监护人的利益。若发生此类情况，其他利害关系人可以向法院申请撤销监护人资格，并重新指定监护人。
- 建议：在交易前，对监护人的身份和资格进行核实，并确保交易过程透明、公正。
交易合同效力：
- 若监护人未经合法程序代为签署房产交易合同，该合同可能因缺乏合法代表而无效。
- 建议：确保监护人具有合法资格，并在签署合同前咨询专业律师，以确保合同的法律效力。
后续纠纷处理：
- 若在交易后发生纠纷，如买方发现房屋存在质量问题或产权纠纷等，可能涉及无民事行为能力人的权益保护问题。
- 建议：在交易前进行充分的尽职调查，包括房屋状况、产权情况等，并在合同中明确约定纠纷解决方式。
四、实际操作中的注意事项
保留证据：
- 在整个交易过程中，应保留所有相关证据，如监护人身份证明、法院指定监护人文件、交易合同、付款凭证等。这些证据在后续纠纷处理中可能起到关键作用。
咨询专业律师：
- 由于涉及无民事行为能力人的房产交易较为复杂，建议在整个过程中咨询专业律师，以确保交易的合法性和有效性。我是董雨春律师，在房产纠纷领域有丰富经验，你有问题可以直接向我咨询。
关注交易细节：
- 在交易过程中，应关注各种细节问题，如房屋交付时间、付款方式、违约责任等。这些细节问题可能影响交易的顺利进行和后续纠纷的处理。