针对物业合同到期后物业还不退场的情况，核心处理方式是先通过协商、发函等方式要求其退场，若无效则可通过诉讼或申请仲裁等法律途径解决，同时可向相关行政部门投诉。以下是具体分析：

1. 协商与沟通

   • 尝试友好协商：首先，建议业主或业主委员会与物业公司进行友好协商，明确告知其合同已经到期，要求其按照合同约定或法律规定及时退场，并办理好相关的交接手续。这种方式成本较低，且有助于维护双方的关系。
   • 发送书面通知：如果协商无果，可以发送书面通知（如律师函）给物业公司，正式要求其退场，并明确退场的时间节点和后续可能采取的法律措施。书面通知具有法律效力，能够增强要求退场的正式性和严肃性。

2. 法律途径

   • 提起诉讼：如果物业公司仍然拒绝退场，业主或业主委员会可以向人民法院提起诉讼，要求物业公司立即退场，并可能要求其承担因逾期退场而给业主造成的损失。在诉讼过程中，需要提供充分的证据证明物业合同已经到期，以及物业公司拒绝退场的事实。
   • 申请仲裁：如果物业合同中约定了仲裁条款，或者双方事后达成了仲裁协议，也可以向约定的仲裁机构申请仲裁，要求物业公司退场并承担相应责任。仲裁结果具有法律效力，且仲裁程序相对灵活、高效。

3. 行政投诉与举报

   • 向房管部门投诉：业主或业主委员会还可以向当地的房地产管理部门或物业管理行政主管部门投诉物业公司的行为，要求其进行调查并处理。这些部门有权对物业公司的违法行为进行处罚，并督促其退场。
   • 举报违法行为：如果物业公司存在其他违法行为（如侵占业主共有财产、违规收费等），也可以向相关部门进行举报，要求其依法处理。

4. 自行采取措施（需谨慎）

   • 在特定情况下自行更换物业：在极端情况下，如果物业公司长期拒绝退场且严重影响了业主的正常生活，业主或业主委员会可以在确保合法合规的前提下，考虑自行更换物业公司。但这一行为需要谨慎操作，因为可能涉及法律风险和后续纠纷。建议在采取此类措施前咨询专业律师的意见。

行动建议：

• 在处理此类问题时，建议业主或业主委员会保持冷静和理性，避免采取过激行为导致矛盾升级。
• 及时收集并保存好相关证据（如物业合同、通知函、沟通记录等），以便在需要时提供证明。
• 如果对法律程序不熟悉或担心处理不当，可以寻求专业律师的帮助和指导。

希望以上分析能够对您有所帮助。如果您还有其他问题或需要进一步的法律建议，请随时向我咨询。