在处理物业公司续聘或竞聘的问题时，通常的流程是先走续聘或竞聘的流程，再谈合同。以下是根据广州市住房和城乡建设局发布的相关工作指引，为您详细解释这一流程：

一、续聘或竞聘流程的启动

1. 物业服务期限届满前的通知：

   • 物业服务期限届满前，物业服务人（即原物业公司）需书面通知业主委员会是否同意续聘。若不同意续聘，或业主大会作出解聘原物业服务人的决定，则需启动选聘新物业服务人的流程。

2. 业主大会的决定：

   • 物业服务合同期限届满前3个月，业主委员会应组织召开业主大会会议，决定续聘或选聘物业服务人，并将决定书面告知物业服务人。

二、续聘或竞聘的具体流程

1. 续聘流程：

   • 协商拟定新合同：业主委员会与原物业服务人协商拟定新物业服务合同。
   • 公示与讨论：业主委员会将业主大会会议的时间、地点、形式、议题、议程、表决规则等事项向全体业主公示，并在公示期间听取业主意见并集体讨论。
   • 业主表决：组织全体业主对续聘原物业服务人、拟定的新物业服务合同进行表决。
   • 公示表决结果：业主委员会公示业主大会会议表决结果。
   • 订立新合同：若业主大会决定同意续聘物业服务人，并同意新物业服务合同，则业主委员会与原物业服务人订立新物业服务合同。

2. 竞聘流程：

   • 确定候选物业服务人：业主委员会按照业主大会议事规则约定或业主大会决定的方式，确定候选的物业服务人。这可以通过公开招标或其他方式实现。
   • 协商拟定新合同：业主委员会与候选物业服务人协商拟定新物业服务合同。
   • 公示与讨论：与续聘流程相同，业主委员会将相关事项向全体业主公示，并在公示期间听取业主意见并集体讨论。
   • 业主表决：组织全体业主对选聘物业服务人、拟定的新物业服务合同进行表决。表决时，可以分别设置选聘原物业服务人和选聘新物业服务人并解聘原物业服务人的议题。
   • 公示表决结果：业主委员会公示业主大会会议表决结果。
   • 订立新合同：若业主大会决定同意选聘新的物业服务人，并同意新物业服务合同，则业主委员会与新物业服务人订立新物业服务合同。

三、合同谈判与订立

• 在续聘或竞聘流程完成后，即业主大会已经做出决定并公示表决结果后，业主委员会将与选定的物业服务人（无论是原物业公司还是新物业公司）进行合同谈判，并最终订立新物业服务合同。
• 新物业服务合同生效后，前期物业服务合同（如存在）将终止。

总结

因此，在物业公司续聘或竞聘的过程中，通常是先通过业主大会等流程决定是否续聘或选聘新的物业公司，然后再与选定的物业公司进行合同谈判并订立新合同。这样的流程确保了业主的权益得到充分保障，同时也为物业公司的选择提供了透明、公正的环境。