开发商租赁合同的保护期限问题，需根据合同性质及法律规定综合判断，40年期限本身不直接决定合同是否受法律保护。以下从不同角度为您详细分析：

1. 租赁合同的基本法律保护

根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条至第七百三十四条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。只要合同内容合法、双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，租赁合同自成立时即受法律保护，无论期限长短。因此，40年的租赁合同本身并不因期限长而无效，关键在于合同内容是否合法。

2. 租赁期限的特别规定

• 住宅建设用地使用权期限：若租赁合同涉及的是住宅建设用地上的房屋（如商品房），需注意《民法典》第三百五十九条的规定：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。但这一规定针对的是土地使用权，而非租赁合同本身。租赁合同的期限不受土地使用权期限的限制，但土地使用权到期可能影响房屋使用，进而间接影响租赁合同履行。
• 非住宅建设用地使用权期限：若租赁合同涉及的是非住宅建设用地（如商业、工业用地），根据《民法典》第三百五十九条，非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。同样，租赁合同期限不受土地使用权期限限制，但土地使用权到期可能影响租赁合同履行。
• 租赁期限上限：根据《民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。因此，若开发商与承租人约定的租赁期限为40年，超过20年的部分无效，但前20年仍受法律保护。

3. 合同无效的例外情形

即使租赁合同期限未超过20年，若存在以下情形，合同仍可能无效：

• 以合法形式掩盖非法目的：如通过租赁合同掩盖非法转让土地使用权的目的。
• 违反法律、行政法规的强制性规定：如租赁的房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设。
• 恶意串通损害他人合法权益：如开发商与承租人恶意串通，损害其他业主或第三人的利益。

4. 实务建议

• 审查合同内容：签订租赁合同时，务必审查合同条款是否合法、明确，尤其是租赁期限、租金支付方式、违约责任等关键条款。
• 关注土地使用权期限：若租赁合同涉及的是非住宅建设用地，需关注土地使用权期限，并在合同中明确土地使用权到期后的处理方式（如续期、补偿等）。
• 及时续订合同：若租赁期限即将届满，且双方有意继续合作，应及时续订合同，并确保续订后的期限不超过20年。

总结：开发商租赁合同受40年保护的问题，需结合合同性质、土地使用权期限及《民法典》关于租赁期限的规定综合判断。若合同期限未超过20年且内容合法，则受法律保护；若超过20年，则超过部分无效。如有具体合同或纠纷，欢迎直接向我咨询，我将为您提供更详细的法律分析。