结论：农地变更为工业用地已获批准，但仍存在“以租代征”现象，这通常涉及违法操作、利益驱动、监管不力或历史遗留问题等多方面原因。以下是对此问题的详细分析：
违法操作与规避审批：
- 违法操作：尽管农地变更为工业用地已获得批准，但某些单位或个人可能为了规避正式的土地征收程序和相关税费，选择通过“以租代征”的方式非法占用土地。这种方式往往未经合法审批，直接与农民或农村集体经济组织签订租赁合同，将农地用于工业用途。
- 规避审批：正式的土地征收程序需要经过严格的规划、审批和补偿等环节，而“以租代征”则试图绕过这些程序，以更低的成本和更快的速度获取土地使用权。
利益驱动：
- 低成本获取土地：对于开发商或企业而言，“以租代征”可能是一种低成本获取土地的方式。通过长期租赁而非购买，可以减少初期投资，降低资金压力。
- 追求短期利益：在某些情况下，地方政府或相关部门可能为了追求短期经济利益，对“以租代征”行为睁一只眼闭一只眼，甚至默许或支持这种行为。
监管不力与执法不严：
- 监管缺失：土地管理部门在监管过程中可能存在漏洞或不足，导致“以租代征”行为得以存在和蔓延。
- 执法不严：即使发现了“以租代征”行为，相关部门也可能由于各种原因（如人情关系、地方保护主义等）而未能及时、有效地进行查处和纠正。
历史遗留问题与复杂情况：
- 历史遗留问题：在某些地区，由于历史原因或政策变化，可能存在一些模糊地带或遗留问题，使得“以租代征”行为得以存在。
- 情况复杂：农地变更为工业用地涉及多个部门和环节，情况复杂多变。在某些情况下，可能由于信息不对称、沟通不畅或协调困难等原因，导致“以租代征”行为未能得到及时制止和纠正。
法律建议：
- 对于农民或农村集体经济组织：应增强法律意识，了解土地征收和租赁的相关法律法规，不轻易签订租赁合同，避免陷入“以租代征”的陷阱。如已签订，且发现存在违法行为，应及时向相关部门举报并寻求法律援助。
- 对于开发商或企业：应遵守法律法规，通过合法途径获取土地使用权，避免采用“以租代征”等违法方式。否则，将面临法律制裁和声誉损失等风险。
- 对于地方政府和相关部门：应加强监管和执法力度，建立健全土地管理制度和监管机制，及时发现和纠正“以租代征”等违法行为。同时，应加强宣传教育力度，提高公众对土地法律法规的认识和遵守意识。
可能后果：
- 对于违法者：可能面临行政处罚、民事赔偿甚至刑事责任等后果。具体取决于违法行为的性质、情节和后果等因素。
- 对于受害者：如农民或农村集体经济组织因“以租代征”行为遭受损失，可通过法律途径维护自身权益，要求违法者承担赔偿责任。
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