购买工抵房时，必须与开发商签订购房合同。以下是对此问题的详细解释和法律分析：
一、工抵房的定义与特点
工抵房，即工程抵押房，是指开发商因欠付施工单位工程款，而将房屋折价抵偿给施工单位的房子。这类房屋在物理形态上与普通的商品房没有区别，但在产权归属和交易流程上存在显著差异。由于工抵房的特殊性，其交易过程需要更加谨慎，以确保购房者的合法权益。
二、与开发商签订购房合同的必要性
确保产权清晰无争议：
- 通过与开发商签订正式的购房合同，可以明确房屋的所有权归属。这是保护购房者权益的首要步骤，因为只有产权清晰的房屋，购房者才能放心购买，避免未来可能出现的产权纠纷。
保障购房者的合法权益：
- 购房合同是双方权利和义务的书面证明，包括房屋的价格、交付时间、质量标准等关键条款。一旦发生争议，这份合同将成为购房者维权的重要依据。与开发商直接签订合同，可以确保购房者能够直接与房屋的所有者（即开发商）建立法律关系，从而更有效地维护自己的权益。
规避潜在的法律风险：
- 工抵房的交易过程可能涉及更多的法律风险，如开发商未将房屋产权转移给施工单位，或施工单位再转售时存在欺诈行为。与开发商直接签订合同可以在一定程度上规避这些风险，因为购房者可以直接与房屋的所有者进行交易，减少了中间环节可能带来的风险。
符合法律法规要求：
- 在房地产交易中，遵循法律法规是至关重要的。与开发商签订正式的购房合同是符合法律法规要求的必要步骤，也是确保交易合法有效的关键。只有签订了正式的购房合同，购房者的权益才能得到法律的保护。
三、关于“抵押”与“转让”的法律解释
- “抵押”并不等同于“转让”。在法律上，抵押权人只是享有在债务人不履行债务时对抵押物进行处分的优先受偿权，而并非直接取得房屋的所有权。因此，即使开发商已经将房子“抵押”给了施工单位或其他债权人，这并不影响购房者与开发商之间建立直接的购房合同关系。购房者仍然有权与开发商签订购房合同，并购买该房屋。
四、操作建议与注意事项
- 在签订购房合同时，购房者应仔细阅读合同条款，并确保所有关键信息（如房屋面积、价格、交付时间等）都准确无误。如有任何疑问或不确定之处，应及时向开发商或专业人士咨询。
- 购房者还应要求开发商提供完整的房屋产权证明和相关文件，以确保房屋的产权清晰无争议。
- 在交易过程中，购房者应保留好所有相关证据和文件，以备不时之需。
综上所述，购买工抵房时必须与开发商签订购房合同，这是确保购房者权益不受损害、交易合法有效的重要步骤。如果你在购买工抵房过程中遇到任何法律问题或需要进一步的法律咨询，请随时向我提问，我会为你提供专业、全面的法律服务。