在处理“抵押在先，租赁在后”的现实执行问题时，我们首先要明确的是，这种情况下抵押权具有优先性，但同时也要依法保障承租人的合法权益。以下是对这一问题的详细解答：
一、抵押权与租赁权的法律关系
抵押权：抵押权是抵押权人享有的就抵押物优先受偿的权利，这一权利通常通过签订抵押合同并办理抵押登记来设立（部分动产抵押除外）。抵押权自登记时设立，且未经登记的抵押权不得对抗善意第三人。
租赁权：租赁权则是承租人根据租赁合同享有的使用、收益租赁物的权利。然而，在抵押权设立之后设立的租赁权，根据法律规定，通常不能对抗已登记的抵押权。
二、执行程序与原则
抵押权人申请执行：当债务人不履行到期债务时，抵押权人有权向法院申请启动执行程序，请求对抵押物进行处置。
通知与协商：法院在执行前会通知相关当事人，包括抵押权人、债务人（出租人）和承租人，并鼓励他们通过协商达成一致，以平衡各方利益。
抵押权优先执行：在执行过程中，法院会优先考虑抵押权人的利益，确保抵押权得到实现。这是基于抵押权的优先性原则。
三、抵押物的处置方式
带租拍卖：如果租赁关系不影响抵押物的整体处置价值和变现，法院可能会决定带租拍卖。在这种情况下，原租赁合同对新买受人继续有效。
涤除租赁权拍卖：如果租赁关系严重影响抵押物的变现价值，法院可以根据抵押权人的申请，在拍卖前依法解除租赁关系。此时，法院会严格审查并确保承租人的合法权益不受侵害。承租人如有异议，可以通过法定程序提出执行异议。
四、承租人的权利救济
损失赔偿：如果因涤除租赁权给承租人造成损失，承租人可以根据租赁合同向出租人主张违约赔偿责任。
执行异议与复议：承租人认为法院执行行为侵犯其合法权益的，可以在规定期限内提出执行异议。如果对异议裁定不服，还可以向上级法院申请复议。
诉讼途径：承租人还可以通过提起民事诉讼等方式维护自身权益，如确认租赁合同效力、主张出租人违约责任等。
五、实际操作建议
对于抵押人：在设定抵押后如需出租抵押物，应明确告知承租人抵押情况，并确保租赁行为不会损害抵押权人的权益。
对于承租人：在签订租赁合同前，应详细查询租赁物的权利状况，包括是否存在抵押权等。如果租赁物已设立抵押权，应谨慎考虑租赁风险，并尽可能与出租人协商达成风险分担协议。
对于法律从业者：在处理相关案件时，应准确理解并适用相关法律法规，平衡抵押权人和承租人之间的利益关系。同时，应积极提供合法、合理的法律建议和服务，帮助当事人维护自身权益。
综上所述，“抵押在先，租赁在后”的执行问题需要严格遵循法律规定和司法解释的原则进行操作。在确保抵押权人优先权益得到实现的同时，也要依法保障承租人的合法权益。通过协商、执行异议等机制促进各方利益的平衡与协调是解决这一问题的关键。