结论前置：物业在特定情况下可以起诉小区业主非法出租房屋用于商业的行为，但需根据具体情况判断其是否具备起诉的主体资格及是否满足起诉条件。以下从多个角度进行分析：
一、物业起诉的法律依据与主体资格
法律依据：
- 根据《物业管理条例》及相关法律法规，物业有权对小区内的公共秩序、公共设施等进行管理，并维护小区业主的共同利益。若业主非法出租房屋用于商业，可能违反小区管理规约或相关法律法规，物业有权进行制止并要求整改。
主体资格：
- 物业作为小区的管理者，通常不具备直接起诉业主的民事主体资格，除非其得到了业主大会或业主委员会的授权，或者相关法律法规明确赋予了物业起诉的权利。在大多数情况下，物业会先通过协商、警告等方式要求业主停止非法行为，若无效，则可能建议业主委员会或相关业主通过法律途径解决。
二、物业起诉的具体情形
违反小区管理规约：
- 若小区管理规约中明确规定了房屋不得用于商业出租，或对出租行为有特定限制，而业主违反了这些规定，物业在得到业主大会或业主委员会授权后，可以起诉业主要求其停止违约行为并承担相应责任。
影响公共利益：
- 若业主的非法出租行为对小区的公共秩序、公共设施、环境卫生等造成了严重影响，损害了其他业主的合法权益，物业在无法通过其他方式解决的情况下，可以建议或协助相关业主通过法律途径起诉侵权业主。
涉及违法经营：
- 若业主的出租行为涉及违法经营（如无证经营、超范围经营等），物业可以向相关行政部门报告，由行政部门进行查处。在特定情况下，若物业因业主的违法经营行为受到了直接损失（如因违法经营导致的设施损坏、安全风险等），物业也可以考虑通过法律途径起诉业主要求赔偿。
三、物业起诉的流程与注意事项
起诉流程：
- 物业在决定起诉前，应收集充分证据证明业主的非法出租行为及其造成的损害。
- 物业需得到业主大会或业主委员会的授权（如适用），或确认自身具备起诉的主体资格。
- 物业应向有管辖权的人民法院提起诉讼，并提交起诉状及相关证据材料。
注意事项：
- 物业在起诉前应尽量通过协商、警告等方式解决纠纷，以节约诉讼成本和时间。
- 物业在起诉时应确保自身具备起诉的主体资格，并遵守相关法律法规和诉讼程序。
- 物业在诉讼过程中应积极配合法院的调查和审理工作，并提供必要的证据和协助。
四、其他解决途径
除了起诉外，物业还可以考虑通过以下途径解决业主非法出租房屋用于商业的问题：
- 协商调解：物业可以与业主进行协商，寻求双方都能接受的解决方案。
- 报告行政部门：若业主的出租行为涉及违法经营或违反相关法律法规，物业可以向相关行政部门报告，由行政部门进行查处。
- 业主大会决议：物业可以建议业主大会召开会议，就业主的非法出租行为进行讨论并作出决议，如要求业主停止违约行为、承担相应责任等。
总结与建议：物业在特定情况下可以起诉小区业主非法出租房屋用于商业的行为，但需根据具体情况判断其是否具备起诉的主体资格及是否满足起诉条件。在决定起诉前，物业应尽量通过协商、警告等方式解决纠纷，并收集充分证据证明业主的非法出租行为及其造成的损害。若无法通过其他方式解决纠纷，物业可以考虑通过法律途径起诉业主要求其停止违约行为并承担相应责任。如有具体法律问题或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。