解聘物业未参与投票的业主算计在内吗-唐美珍律师|法行宝
2026-03-12 房产纠纷

解聘物业时,未参与投票的业主通常不算在“同意解聘”的票数内,但具体是否计入需结合地方性法规和小区议事规则判断。以下从不同角度详细分析:

1. 从《民法典》及物业管理条例的普遍原则看

根据《民法典》第278条及《物业管理条例》相关规定,解聘物业服务企业属于“业主共同决定事项”,需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意(即“双三分之二参与+双过半同意”)。
关键点:未参与投票的业主,其表决权默认视为“未行使”,通常不计入“同意”或“反对”的票数,但可能影响“参与表决”的总人数基数。例如,若小区有100户业主,需至少67户参与表决,其中34户同意才能解聘;若30户未投票,则实际参与表决的70户中需34户同意即可,未投票的30户不影响结果。

2. 地方性法规或小区议事规则的特殊规定

部分地方性法规或小区《管理规约》《业主大会议事规则》可能对未投票业主的表决权有特殊约定,例如:

  • 视为同意:少数地方规定,未投票业主的表决权可“视为同意多数意见”(需明确约定且不违反上位法);
  • 视为弃权:多数情况下,未投票业主的表决权视为“弃权”,仅影响参与表决的总人数,不直接计入同意或反对票;
  • 需补投或重新表决:若参与表决人数未达法定比例,可能需通过公告、上门催告等方式督促未投票业主补投,或重新组织表决。
    建议:需查阅您所在小区的《业主大会议事规则》或地方物业管理条例,确认是否有特殊规定。

3. 实务中的操作风险

若业主大会或业委会在解聘物业时,未依法通知未投票业主(如未通过书面、短信、公告等方式送达表决通知),或未如实统计未投票业主的表决权,可能导致表决程序违法,解聘决议被撤销。例如:

  • 法院可能以“未依法送达表决票”“剥夺业主表决权”为由,认定决议无效(参考《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条);
  • 未投票业主可向街道办、房管部门投诉,或通过诉讼主张权利。

4. 给业主的建议

  • 若您未参与投票:可联系业委会或街道办,要求查阅表决记录,确认您的表决权是否被依法统计;若认为程序违法,可向法院起诉撤销决议。
  • 若您是业委会成员:务必严格依法通知所有业主,保留送达证据(如快递单、公告照片),并如实统计未投票业主的表决权,避免程序瑕疵。
  • 若您是物业企业:可关注表决程序是否合法,若发现违规操作,可向业主或相关部门提出异议,维护自身权益。

总结:未参与投票的业主通常不算在“同意解聘”的票数内,但需结合地方规定和小区议事规则判断。若您涉及具体纠纷,可提供更多细节(如所在城市、小区议事规则内容),我会进一步为您分析。