关于您提出的“房屋不过户私下协议书是否有效”的问题，这是一个涉及法律效力和产权转移的重要问题，我将结合相关法律法规和实际情况，为您详细解答。
一、协议有效性的基本条件
根据《民法典》的相关规定，一个民事法律行为要有效，必须满足几个基本条件：行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规的强制性规定，以及不违背公序良俗。在房屋买卖的情境中，如果买卖双方都是具有完全民事行为能力的成年人，签订协议时意思表示真实，且协议内容合法合规，没有涉及违法建筑、逃税等违法行为，那么这份私下签订的房屋买卖协议在双方之间就是有效的，具有法律约束力。
二、不过户的风险与限制
然而，需要明确的是，即使私下签订的协议有效，但如果没有办理过户登记手续，房屋的所有权并不会发生转移。这带来了几个重要的风险和限制：
卖方违约风险：卖方可能因各种原因反悔，将房屋再次出售或抵押，导致买方无法取得房屋所有权。
房屋被司法查封或执行风险：如果卖方存在债务纠纷，房屋可能被法院查封或强制执行，买方将面临钱房两空的境地。
对抗第三人效力问题：如果房屋后来卖给了第三方并且完成了过户，原私下协议将无法对抗已过户的第三人，买方可能无法维护自己的合法权益。
三、协议可能无效的情形
除了上述不过户的风险外，还存在一些情况下协议可能被认定无效：
主体不适格：如一方为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，且未经其法定代理人同意或追认。
意思表示不真实：如存在欺诈、胁迫等情形，导致协议并非双方真实意愿的表达。
违反法律法规：如协议内容涉及违法建筑、逃税等违法行为，或违反了法律、行政法规的强制性规定。
违背公序良俗：如协议内容损害了社会公共利益或违背了公认的道德准则。
四、建议与总结
综上所述，虽然房屋不过户私下签订的协议在一定条件下是有效的，但为了保障买方的合法权益，降低交易风险，我强烈建议您按照正规程序办理房产过户登记手续。这样不仅能确保房屋所有权的合法转移，还能有效避免未来可能出现的法律纠纷和经济损失。在购房过程中，如果您遇到任何法律问题或疑虑，建议及时咨询专业律师以获取准确的法律意见和指导。