私下签订的房屋买卖协议书在满足特定条件时是有效的，但同时也存在因某些情形而无效或效力待定的可能。以下是对这一问题的详细分析：
协议有效的条件
主体适格：
- 双方当事人必须具备完全民事行为能力，即精神状态正常的成年人，或虽未成年但以自己劳动收入为主要生活来源的公民。这是确保协议双方能够理解和承担协议中权利和义务的基础。例如，一个精神正常的成年人签订的房屋买卖协议，通常是有效的。
意思表示真实：
- 协议内容必须是双方基于真实意愿的表达，不存在欺诈、胁迫、重大误解等不正当手段影响下的意思表示。这是保证协议公正性和合法性的关键。比如，如果卖方隐瞒了房屋存在严重质量问题的事实，导致买方在不知情的情况下签订了协议，那么这份协议可能因意思表示不真实而无效。
内容合法合规：
- 协议内容不得违反法律法规的强制性规定，也不得违背公序良俗或损害国家利益、社会公共利益及他人合法权益。例如，房屋必须是合法建造且产权清晰无争议，不能是违法建筑或存在产权纠纷的房屋。
形式合法（建议书面）：
- 虽然私下协议不像正式合同那样必须采用特定形式，但为了明确双方的权利义务，减少纠纷，建议以书面形式明确房屋的基本信息、价格、付款方式、交付时间等条款。书面协议可以提供更明确的证据，便于在发生纠纷时维护自己的权益。
不动产物权变更登记：
- 尽管协议有效，但不动产物权的变更仍需以登记为准。因此，签订协议后应尽快办理房屋产权变更登记手续，以确保所有权的转移。这是保障买方权益的重要步骤，因为只有完成登记，买方才能真正成为房屋的合法所有者。
协议无效的情形
违反法律法规强制性规定：
- 如房屋属于法律法规禁止交易的类型（如农村宅基地上的房屋向非本集体经济组织成员出售），则协议无效。这类房屋的交易受到法律的严格限制，私下签订的协议无法获得法律的保护。
侵害他人合法权益：
- 如房屋为共有财产，未经其他共有人同意擅自签订买卖协议，将侵犯其他共有人的权益，导致协议无效。在共有财产的情况下，任何共有人都无权单独处分财产，必须得到其他共有人的同意或授权。
房产、地产分别转让：
- 由于房屋与土地不可分离，若房产、地产分别转让，则合同无效。这是基于物权法的原则，房屋和土地必须作为一个整体进行转让，不能分开处理。
存在欺诈行为：
- 若出卖人在房屋质量问题上存在欺诈、隐瞒行为，买受人可要求重新议定价格或向法院起诉，可能导致合同无效。欺诈行为严重损害了买方的利益，法律对此类行为持严厉打击的态度。
效力待定的情形
- 限制民事行为能力人签订的协议：
- 若签订协议的一方为限制民事行为能力人（如未成年人或精神部分障碍者），则协议的效力需待其法定代理人追认后方能确定。若法定代理人追认，则协议有效；若拒绝追认，则协议无效。这是为了保护限制民事行为能力人的合法权益，防止他们因缺乏判断能力而签订不利于自己的协议。
结论与建议
综上所述，私下签订的买卖房屋协议书在符合上述有效条件时具有法律效力，但双方应谨慎对待，确保协议的合法性和有效性。为了保障自身权益，我建议双方在签订协议前充分了解相关法律法规和潜在风险，并尽可能以书面形式明确双方的权利义务。同时，签订协议后应尽快办理产权登记手续，以确保房屋所有权的顺利转移。如果遇到任何疑问或纠纷，可以直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供专业的法律建议。