结论：房屋租赁合同中约定的20年赠送时间，在符合法定条件时部分有效，超出法定最长期限的部分无效。具体分析如下：

1. 法定最长期限限制
   根据《民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此，若合同直接约定“租赁期限20年+赠送20年”，则后20年因违反强制性规定而无效，实际有效期限仍为20年。

2. “赠送时间”的定性关键

   • 若视为租赁期限的延长：例如合同约定“前20年为租金支付期，后20年免租金”，此时后20年仍属于租赁期限范畴，总期限超过20年的部分无效。
     
   • 若视为独立的无偿使用期：需满足两个条件：
     
     • 前20年租赁期合法有效（未超过20年）；
       
     • 后20年明确约定为无偿、无对价的使用权赠与（非租赁关系）。
       此时后20年可能被认定为赠与合同关系，但需注意：赠与合同可随时撤销（除经过公证或具有公益、道德义务性质外），且房屋使用权赠与可能因违反《民法典》关于租赁期限的规定而被认定无效。

3. 实务风险提示

   • 合同表述模糊的风险：若合同未明确区分“租赁期”与“赠送期”，法院可能将总期限认定为租赁期限，从而直接认定超过20年的部分无效。
     
   • 税务合规风险：即使约定为“赠送”，若实际为租金减免或延期支付，可能涉及税务调整（如视为应税收入）。
     
   • 房屋用途限制：若赠送期涉及改变房屋用途（如从居住改为商业），需另行取得规划许可，否则可能面临行政处罚。

建议：
若希望实现长期使用目的，可采取以下合法方式：

1. 签订20年租赁合同，到期后重新协商续签；
   
2. 通过“租赁+合作经营”等复合法律关系设计，但需确保各部分均符合对应法律规定；
   
3. 若涉及赠与，建议单独签订赠与合同并公证，但需明确赠与标的为“房屋使用权”且不违反租赁期限限制。
   

如有具体合同条款或交易背景需要分析，可进一步向我提供细节。