针对您提出的“按照合同要求退房怎么处理”的问题，以下是一个详细且深入的解答，希望能帮助您清晰了解整个退房流程及相关注意事项。
一、明确退房情形与法律依据
首先，您需要明确退房的具体原因，因为不同的退房情形对应着不同的法律依据和处理方式。一般来说，退房情形可以分为以下几类：
开发商过错导致的退房：
- 逾期交房：若合同中明确规定了交房时间，且开发商未按时交付并达到约定解除期限（如90天），您有权解除合同并要求退房，同时可要求退还房款、利息及承担违约责任。
- 房屋质量问题：若房屋主体结构不合格或严重影响居住使用，经专业机构检测确认后，您有权退房并要求赔偿。
- 擅自变更规划、设计：若开发商未经您同意变更房屋规划、设计，影响房屋结构等，您有权退房并要求开发商承担责任。
- 开发商欺诈：如开发商隐瞒未取得预售许可证明、房屋已抵押或出售给第三人等，您可通过诉讼请求确认合同无效或撤销，要求退房及赔偿。
购房者自身原因想退房：
- 若您因个人原因需退房，应诚恳与开发商沟通，双方可协商解除合同，明确退房事宜及可能承担的违约责任。
- 同时，您需要查看合同中是否有关于购房者解除合同的条款，并按约定程序书面通知开发商，承担相应违约金后退房。
不可抗力因素导致的退房：
- 如政府调控政策导致您失去购房资格或贷款政策调整导致您无力购房，您应及时收集证据与开发商协商，一般情况下可互不承担违约责任，开发商应退还房款。
二、退房步骤及注意事项
在明确了退房情形后，您可以按照以下步骤进行退房操作：
查看合同条款：
- 仔细研究购房合同，确定是否符合退房条件及退房流程。合同中通常会明确规定退房的具体情形、程序及责任承担方式。
与开发商协商：
- 主动与开发商沟通退房意愿，争取理解并协商退房细节，如退款金额、违约金等。在协商过程中，保持冷静、理性，尽量达成双方都能接受的退房协议。
- 若协商成功，双方应签订书面退房协议，明确退房事宜及双方的权利义务。
书面通知：
- 以书面形式正式向开发商发出退房通知，明确退房原因及要求，并保留送达证据。书面通知是证明您已履行退房程序的重要依据。
办理退房手续：
- 按照协议结清相关费用，如物业费、水电费等。
- 完成房屋交接，确保房屋及附属设施完好无损。
- 开发商应按约定退还房款，您应确认收款并保留相关凭证。
法律途径：
- 若协商不成，您可通过收集证据向法院提起诉讼或申请仲裁，请求解除合同并要求赔偿。在诉讼或仲裁过程中，您需要提供充分的证据证明自己的退房理由及开发商的过错或违约行为。
保留证据：
- 整个过程中，您应妥善保管所有相关证据和文件，如购房合同、退房通知、协商记录、房屋交接单等。这些证据将在后续的法律程序中发挥重要作用。
处理贷款事宜：
- 若您通过按揭贷款或公积金贷款购房，退房时需与银行协商处理贷款问题。您可能需要提前还清贷款或与银行协商变更贷款合同等事宜。
三、总结与建议
购房后想退房是一个复杂且需谨慎处理的过程。在退房前，您应充分了解自己的退房权利及开发商的责任承担方式；在退房过程中，保持冷静、理性，积极与开发商沟通协商；在必要时，采取法律手段维护自身权益。同时，建议您在整个过程中咨询专业律师的意见，以确保退房顺利进行并最大程度维护自身利益。