结论前置：

1. 在“先抵押后出租”且已办理抵押登记的情况下，租赁关系通常不会影响抵押权的行使。
2. 若“先租赁后抵押”，则租赁关系可能受到法律保护，对抵押权的实现产生一定约束。

详细解释与分析：

一、先抵押后出租的情形

法律依据： 根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条的规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。但这一条款的反面理解是，如果抵押权设立在前，而租赁关系设立在后，那么在实现抵押权时，租赁关系通常不能对抗抵押权人。

具体解释： 当抵押人无法履行债务时，抵押权人有权依法对抵押财产进行处置，如拍卖、变卖等。在此情况下，新的受让人不受原租赁合同的约束，承租人不能以租赁合同为由继续占有和使用该财产。这是因为抵押权作为物权的一种，具有优先于债权的效力。例如，若甲将房产抵押给银行后，又将该房产出租给乙，当甲无法偿还银行贷款时，银行有权拍卖该房产，而乙不能以租赁合同为由阻止拍卖或要求继续租赁。

二、先租赁后抵押的情形

法律原则： “买卖不破租赁”原则在此同样适用。即如果租赁关系成立在前，而后才设立了抵押权，并且这种租赁关系已经被合法登记或公示，那么租赁关系会受到法律的保护。

具体解释： 在这种情况下，即使后来抵押权人要实现其抵押权，比如通过变卖抵押物来受偿，已经存在的租赁关系也不会因此受到影响。承租人可以继续按照租赁合同的约定来使用租赁物，直到合同期满。这是基于“物权优于债权，但合法成立的租赁关系受保护”的法律原则。例如，若甲先将房产出租给乙，后又将该房产抵押给银行，当甲无法偿还银行贷款时，银行虽然有权拍卖该房产，但乙的租赁权不受影响，新的受让人需继续履行租赁合同或与乙协商解除租赁关系。

实践指导意义：

• 对于出租人：在出租前应确认物业是否已设定抵押权，以避免未来可能的法律纠纷。若物业已设定抵押权，出租人应告知承租人相关情况，并在租赁合同中明确约定抵押权实现时的处理方式。
• 对于承租人：在签订租赁合同前应查询物业的抵押情况，确保租赁关系的稳定性和合法性。若物业已设定抵押权，承租人应要求出租人提供抵押权人的同意出租证明或相关担保措施。
• 对于抵押权人：在设立抵押权时，应了解抵押财产的租赁情况，并在抵押合同中明确约定抵押权实现时的处理方式。若抵押财产已出租，抵押权人应要求出租人提供承租人的同意抵押证明或相关担保措施。

总结与建议：

理解抵押权与租赁关系的设立时间顺序及其法律后果对于处理相关法律问题至关重要。在实际操作中，各方应严格遵循法律法规，确保自己的权益得到充分保障。若您在处理此类问题时遇到任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。