结论：在大多数情况下，“买卖不破租赁”原则具有强制性，不能通过简单约定来排除其适用。但在特定条件下，如果双方有真实且合法的约定，并且不违反相关法律法规和公序良俗，可以约定不适用此原则。以下从多个角度进行详细分析：

1. “买卖不破租赁”原则的法律基础

   • 根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条的规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这一原则旨在保护承租人的权益，确保他们在租赁期间的居住或使用权不受影响。例如，如果你租了一间房子，在租赁期间房东把房子卖了，你仍然有权按照原租赁合同继续租住，新房东不能要求你立即搬走。

2. 原则的可约定性

   • 合同遵循意思自治原则，在不违反法律、行政法规强制性规定，以及不损害社会公共利益和第三人合法权益的前提下，出租人与承租人可以在租赁合同中自由约定彼此之间的权利义务。这意味着，如果双方在合同中明确约定了排除“买卖不破租赁”规则的适用，或者约定了在某些特定条件下可以解除租赁合同或终止租赁关系，且该约定是双方真实意思表示，内容合法，那么这种约定通常是有效的。但这样的约定必须建立在双方自愿、平等、公平的基础上，且不能违反法律法规的强制性规定。

3. 实践中的考量与风险

   • 对承租人的影响：若双方有排除“买卖不破租赁”原则的约定，当租赁物所有权发生变动时，新的所有权人有权要求承租人腾退房屋等租赁物。承租人将失去该原则的保护，因此在签订合同时需仔细权衡风险和利益。比如，如果你和房东约定了排除该原则，房东把房子卖了后，新房东可能要求你提前搬走，这时你将面临寻找新住处和可能的经济损失。
   • 对新所有权人的影响：这样的约定使得新所有权人能更自由地对租赁物进行规划和使用，但也可能因未充分了解原租赁合同情况而面临法律纠纷。例如，新房东可能不知道你和原房东有这样的约定，在要求你搬走时可能引发争议。
   • 法律和道德风险：试图通过约定规避“买卖不破租赁”原则可能会被视为侵害承租人权益，进而引发法律诉讼。此外，违反公平、公正等基本原则的约定也可能被法院认定为无效。

4. 综合建议

   • 在进行房屋租赁交易时，双方应充分了解和尊重“买卖不破租赁”原则，并据此合理安排自己的权利和义务。除非有明确的法律依据和双方的真实意思表示，否则不建议轻易尝试通过约定来排除这一原则的适用。
   • 承租人在签订租赁合同时应特别注意合同中是否包含排除“买卖不破租赁”原则的条款，并评估其对自身权益的影响。如果合同中有这样的条款，你可以和房东协商修改或删除，或者要求房东提供相应的补偿。
   • 出租人和新所有权人也应遵守相关法律法规和道德规范，确保租赁交易的合法性和公平性。在签订买卖合同时，应明确告知买受人租赁合同的情况，避免引发不必要的法律纠纷。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

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