结论：在特定情况下，双方可以约定排除“买卖不破租赁”原则的适用，但此约定必须严格遵守法律法规，确保内容真实、合法、有效，且不违背公序良俗。
一、法律背景与原则解释
“买卖不破租赁”原则源于《中华人民共和国民法典》第七百二十五条，该条款明确规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这一原则的核心目的在于保护承租人在租赁期间的稳定使用权，确保其不会因租赁物的所有权变动而受到影响。
二、约定排除的可能性与条件
意思自治原则：
- 民法尊重民事主体的意思自治，即当事人在签订合同时有权根据自己的意愿设立、变更或终止民事法律关系。因此，在特定情况下，出租人与承租人可以在租赁合同中明确约定排除“买卖不破租赁”原则的适用。
约定有效的条件：
- 双方真实意思表示：约定必须是出租人与承租人双方自愿、真实的意思表示，不存在欺诈、胁迫等违法情形。
- 不违反法律、行政法规的强制性规定：约定内容不得违反国家法律、行政法规的强制性规定，否则将被视为无效。例如，涉及特殊公共利益的租赁物（如廉租房、公租房等具有社会保障性质的房屋租赁），其租赁关系的设立不仅基于当事人之间的意思自治，还涉及到保障低收入群体居住权益等公共政策目标。在此类情况下，即使双方有约定排除，该约定也可能因损害公共利益和弱势群体权益而被认定为无效。
- 不违背公序良俗：约定内容必须符合社会公共秩序和善良风俗，不能损害社会公共利益或他人合法权益。
三、实践应用与注意事项
明确约定内容：
- 双方在签订租赁合同时，应明确约定排除“买卖不破租赁”原则的具体条款，包括但不限于排除的情形、条件、后果等。确保约定内容明确、具体，避免模糊或歧义。
了解法律限制：
- 在签订相关合同时，当事人应仔细了解当地法律的具体规定，特别是关于“买卖不破租赁”原则及其排除的相关条款。避免违反法律的强制性规定，导致约定无效。
保护承租人权益：
- 在排除“买卖不破租赁”原则时，应特别注意保护承租人的合法权益。如果约定内容损害了承租人的利益，可能引发法律纠纷，甚至导致合同无效。因此，在制定约定时，应充分考虑承租人的利益，确保约定公平、合理。
四、示例分析
以甲将房屋出租给乙为例，双方在租赁合同中特别约定：“若在租赁期内该房屋发生买卖等所有权变动情形，本租赁合同自所有权变动之日起对新的所有权人终止”。在此情况下，若甲后来将房屋卖给丙，根据他们之间的约定，乙就不能依据“买卖不破租赁”原则继续租赁该房屋，而需要与新所有权人丙重新协商租赁事宜或搬离房屋。这一约定在符合上述有效性条件的前提下，是合法有效的。
五、法律后果与风险提示
约定有效的法律后果：
- 如果双方约定排除“买卖不破租赁”原则且该约定有效，那么当租赁物所有权发生变动时，原租赁合同对新的所有权人将不具有法律约束力。承租人可能需要与新的所有权人重新协商租赁事宜或搬离租赁物。
约定无效的法律后果：
- 如果双方约定排除“买卖不破租赁”原则但该约定无效（如违反法律、行政法规的强制性规定或违背公序良俗），那么当租赁物所有权发生变动时，原租赁合同仍然对新的所有权人具有法律约束力。承租人可以继续按原合同条件使用租赁物。
风险提示：
- 双方在约定排除“买卖不破租赁”原则时，应充分了解相关法律风险，并谨慎处理。如果约定内容存在模糊或违法情形，可能导致约定无效或引发法律纠纷。因此，在签订租赁合同时，建议双方充分沟通、协商，并确保约定内容合法、有效。
总结：虽然“买卖不破租赁”原则是法律上的一项重要规定，但出租人与承租人仍可以在满足法律要求的前提下通过合同约定来排除其适用。在实际操作中，当事人应谨慎处理相关问题，并确保约定内容合法有效。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。