项目未批先建，在多数情况下，会被认定为实质性开工，但具体还需结合实际情况和法律规定来判断。以下从不同角度为你详细分析：
一、实质性开工的定义与判断
实质性开工，通常指的是项目已经开始了实际的施工活动，包括但不限于土方开挖、基础施工、主体结构建设等。判断项目是否实质性开工，主要依据的是项目是否已经开始了这些实际的施工行为，而非仅仅停留在筹备、设计或审批等前期阶段。
二、未批先建与实质性开工的关系
未批先建的定义：未批先建，指的是项目在未取得相关建设审批手续（如施工许可证、规划许可证等）的情况下，擅自开始了施工活动。
未批先建与实质性开工的关联：
- 如果项目在未取得审批手续的情况下，已经开始了实际的施工行为（如土方开挖、基础施工等），那么这种行为通常会被认定为实质性开工。因为此时项目已经超越了筹备、设计等前期阶段，进入了实际的施工阶段。
- 然而，如果项目虽然未取得审批手续，但尚未开始实际的施工行为，只是进行了一些前期准备工作（如场地平整、临时设施搭建等），那么这种行为可能不会被直接认定为实质性开工。但需要注意的是，这种行为仍然可能违反相关法律法规，面临行政处罚等风险。
三、法律后果与风险提示
法律后果：
- 根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规的规定，未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，责令改正，对不符合开工条件的责令停止施工，可以处以罚款。
- 如果项目未批先建且已经实质性开工，那么除了面临上述行政处罚外，还可能因违反相关法律法规而面临更严重的法律后果，如项目被责令停工、拆除已建部分、恢复原状等。
风险提示：
- 对于建设单位而言，未批先建不仅可能面临法律处罚，还可能因项目无法合法继续进行而造成经济损失。因此，在项目开工前，务必确保已经取得了所有必要的审批手续。
- 对于施工单位而言，如果明知项目未批先建而仍然参与施工，也可能面临法律处罚和声誉损失。因此，在承接项目时，务必对项目的合法性进行充分审查。
四、特殊情况与例外
在某些特殊情况下，即使项目未批先建，也可能不被直接认定为实质性开工。例如：
- 如果项目因特殊原因（如紧急抢险、救灾等）需要立即开工，且已经取得了相关政府部门的特别批准或豁免，那么这种行为可能不会被视为未批先建或实质性开工的违法行为。
- 如果项目在未批先建后，迅速补办了所有必要的审批手续，且未造成实际危害后果的，也可能在行政处罚上得到一定的从轻或减轻处理。但这种情况并不常见，且需要具体案件具体分析。
总结与建议：项目未批先建在多数情况下会被认定为实质性开工，并可能面临法律处罚和声誉损失等风险。因此，建议建设单位和施工单位在项目开工前务必确保已经取得了所有必要的审批手续，以避免不必要的法律风险和经济损失。如果你在建设工程领域遇到任何法律问题或困惑，欢迎直接向我咨询。