购买集体土地上建的房子，买卖双方签订的协议是否可靠，需分情况讨论：

1. 协议有效的情况

   • 购买人资格：若购买人属于同一集体经济组织成员，即户口在该集体经济组织内，且符合宅基地申请条件，那么签订的协议在符合其他条件的情况下，通常会被认定为有效。这是因为农村宅基地使用权具有一定的福利性质，仅限于本集体经济组织成员使用。
   • 产权完整性：出卖人必须对房屋拥有完整的产权证明，包括合法的建房审批手续等。产权清晰无瑕疵是房屋合法交易的基础。
   • 双方自愿与合法性：买卖双方需自愿签订协议，且协议内容不得违反法律法规的强制性规定和公序良俗。例如，协议中不能约定改变宅基地用途用于商业开发等违反宅基地使用性质的内容。
   • 村委会与政府批准：在某些地区，房屋买卖还需经过村委会的同意以及政府的批准。这取决于当地的具体政策和规定，但也是确保协议有效性的重要因素。

2. 协议可能无效的情况

   • 购买人资格不符：如果购买人不是同一集体经济组织成员，如城镇居民或外村村民，那么所签订的购买协议大概率会被认定无效。因为这种交易可能破坏农村宅基地的分配制度，损害农村集体的利益。
   • 产权问题：若出卖人对房屋没有合法的产权证明，或者房屋产权存在其他瑕疵，如未取得相应的建房审批手续等，这种情况下签订的协议也可能无效。
   • 违反法律法规：如果协议内容存在违反法律、行政法规的强制性规定的条款，如改变宅基地用途等，协议同样会被认定无效。

协议无效后的处理： 当协议被认定无效后，双方通常需要互相返还财产。即出卖人需要退还购房款给买受人，而买受人则需要将房屋返还给出卖人。如果因一方过错给对方造成损失，有过错的一方还应当承担赔偿责任。

建议：

• 在购买集体土地上建的房子前，务必确认自己是否符合购买资格，即是否属于同一集体经济组织成员。
• 仔细核查出卖人的产权证明和建房审批手续，确保房屋产权清晰无瑕疵。
• 签订协议时，确保协议内容合法合规，不违反法律法规的强制性规定和公序良俗。
• 如有必要，可咨询当地村委会或政府部门，了解房屋买卖是否需要经过他们的批准。

总结：购买集体土地上建的房子，买卖双方签订的协议是否可靠，取决于多种因素，包括购买人资格、产权完整性、双方自愿与合法性以及村委会与政府的批准等。在签订协议前，务必进行充分的调查和了解，以确保协议的合法性和有效性。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。