物业人员巡查时发现未收房内居住人员，物业首先应明确自身管理权限，再根据不同情况采取相应措施，核心要点在于合法合规处理并保障各方权益，具体如下：

1. 确认房屋状态与居住人员身份

• 未收房的定义：需明确房屋是否仍处于开发商名下（未完成交付手续），或已交付但业主未办理收房手续。若房屋未完成交付，开发商仍为产权人；若已交付但业主未收房，产权已转移至业主。
• 居住人员身份核查：通过询问、查看证件等方式，初步判断居住人员是业主本人、亲属、租客，还是无关人员（如擅自占用者）。若为租客，需进一步核实租赁合同真实性及备案情况。

2. 分情况处理措施

• 情况一：房屋未交付，居住人员为无关人员（如擅自占用者）
  • 物业权限：物业无权直接驱赶，但可立即联系开发商，由开发商作为产权人通过法律途径解决（如报警或起诉侵权）。
  • 协助义务：物业应配合开发商提供占用证据（如巡查记录、照片、视频），并协助警方或法院执行。
• 情况二：房屋已交付但业主未收房，居住人员为业主或其授权人员
  • 合法居住：若业主或其亲属、租客经业主同意入住，物业无权干涉，但可提醒业主尽快办理收房手续，避免影响物业费计算、保修期等权益。
  • 未授权居住：若居住人员无法证明业主授权（如租客无租赁合同），物业应联系业主核实情况。若业主否认授权，物业可要求居住人员限期搬离，并协助业主通过法律途径解决（如起诉侵权或违约）。
• 情况三：房屋已交付且业主已收房，但居住人员为无关人员（如擅自闯入者）
  • 物业责任：物业有义务保障业主财产安全，可立即报警并协助警方处理。同时，需检查房屋安全措施（如门窗是否完好），避免类似事件再次发生。
  • 后续跟进：若因物业管理疏漏导致侵入，业主可要求物业承担相应责任（如赔偿损失）。

3. 法律风险提示与合规建议

• 避免侵权：物业在处理过程中不得采取强制手段（如断水断电、锁门），否则可能构成侵权，需承担赔偿责任。
• 证据留存：所有沟通、巡查记录、照片、视频等均需留存，作为后续法律程序的证据。
• 合同依据：物业可依据《物业管理条例》及《前期物业服务合同》/《物业服务合同》中的条款，明确自身管理权限与业主义务，为处理提供依据。

4. 特殊情形处理

• 长期空置房管理：若房屋长期无人居住且被占用，物业可建议业主通过法律途径确认产权归属，并申请法院强制执行。
• 群租或违规改造：若居住人员涉及群租或擅自改造房屋结构，物业需及时向城管、房管等部门举报，并配合执法。

总结：物业发现未收房内有居住人员时，应首先确认房屋产权状态与居住人员身份，再根据不同情况采取合法合规的措施，同时注重证据留存与法律风险防范。若处理过程中遇到复杂问题（如居住人员拒不搬离、业主不配合等），可进一步向我咨询具体解决方案。