返租行为本身并不必然违法，但其合法性取决于具体操作是否符合相关法律法规，并保障了各方的合法权益。以下是对返租行为合法性的详细分析：
一、合法情况
在双方平等、自愿、公平的基础上，如果出售方（如开发商）与购房者签订了合法有效的返租合同，并且明确规定了双方的权利和义务，同时出售方具备按照合同约定履行返租承诺的能力，且整个交易过程符合相关法律法规的要求（如办理相关审批、备案手续，租金支付来源稳定可靠等），那么这种返租行为是合法的。例如，在商铺售后返租中，如果产权清晰归属购房者，开发商仅通过租赁合同获得使用权，且返租条款未捆绑销售，租金、期限等约定明确且无欺诈，那么这种返租行为就是合法的。
二、违法情况
然而，在实际操作中，返租行为很容易陷入违法违规的境地，主要包括以下几种情况：
非法集资风险：
- 一些不良出售方可能以返租为幌子，承诺过高的回报率来吸引投资者，但实际上却将所收资金用于其他项目或个人挥霍，无法兑现返租承诺。这种行为涉嫌非法集资，违反了《防范和处置非法集资条例》等相关法律法规。一旦被认定为非法集资，投资者的资金安全将难以保障，并可能面临巨大的经济损失。
虚假宣传与误导消费者：
- 出售方在宣传返租时，如果故意夸大回报率、隐瞒重要信息（如实际经营风险、市场变化等）或做出不切实际的承诺，以误导购房者签订合同，则违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》和《中华人民共和国广告法》中关于禁止虚假宣传和保障消费者知情权的规定。在这种情况下，购房者有权要求出售方承担相应的法律责任，并赔偿因此造成的损失。
违反商品房预售规定：
- 如果出售方在商品房预售阶段就进行返租销售活动，但不符合预售条件或未按规定将预售资金存入监管账户等，则违反了《城市商品房预售管理办法》等相关规定。这将导致出售方受到房地产管理部门的处罚，并可能影响购房者的合法权益。
售后包租违规：
- 根据《商品房销售管理办法》的相关规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。此类行为因涉及期房销售与融资风险，易被认定为非法集资或诈骗。
三、法律建议与风险提示
谨慎对待返租宣传：
- 购房者在面对返租宣传时，应保持理性态度，不要被高额回报所迷惑。要充分了解返租项目的实际情况、市场前景以及出售方的信誉和实力。
审查合同条款：
- 在签订返租合同前，务必仔细阅读合同条款，明确双方的权利和义务。特别要注意租金支付方式、期限、违约责任等关键条款。如有必要，可寻求专业律师的帮助，以确保合同条款的合法性和有效性。
关注政策动态与法律法规：
- 购房者应密切关注相关政策法规的变化，以便及时调整投资策略。同时，要了解并遵守相关法律法规，避免陷入违法违规的境地。
警惕过高收益承诺：
- 对于出售方承诺的过高收益，购房者应保持警惕。要参考周边同类项目的租金水平，评估返租项目的合理收益范围。避免被不切实际的承诺所误导，导致资金损失。
总结来说，返租行为本身并不违法，但具体操作中需严格遵守相关法律法规，并保障各方的合法权益。购房者在面对返租项目时，应谨慎对待、仔细审查合同条款、关注政策动态与法律法规，并警惕过高收益承诺。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。