结论：已规划未施工的国有土地能否由管理方出租营利，需分情况讨论，核心取决于土地使用权性质、规划用途及是否履行法定审批程序。以下从不同角度展开分析：
1. 土地使用权性质是关键前提
- 若土地为出让取得（即管理方已通过招拍挂或协议方式取得国有土地使用权），且出让合同中未明确禁止出租，则管理方在符合规划用途的前提下，有权依法出租土地（需办理土地出租登记手续）。但若规划用途为公益性（如学校、医院），出租营利可能因违反合同约定或规划要求被禁止。
- 若土地为划拨取得（如政府无偿划拨用于公共设施建设），根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条，划拨土地使用权原则上不得直接出租营利。若需出租，必须先经土地管理部门批准，补缴土地出让金或签订土地出让合同，将划拨土地转为出让土地后，方可依法出租。
2. 规划用途的约束性
- 即使土地使用权允许出租，若规划用途为非经营性（如绿地、道路、公共设施用地），管理方擅自改变用途出租营利，可能面临行政处罚（如责令限期改正、罚款）及合同违约风险（如与政府签订的规划实施协议中约定了用途限制）。
- 若规划用途为经营性（如商业、工业用地），且未违反出让合同或划拨决定书的约定，管理方在履行审批程序后，可依法出租土地。
3. 法定审批程序的必要性
- 无论土地使用权性质如何，出租国有土地均需履行法定程序：
- 出让土地：需向土地管理部门办理出租登记，提交土地使用权证、租赁合同等材料；
- 划拨土地：需先经土地管理部门批准，补缴出让金或签订出让合同后，方可出租。
- 未履行审批程序擅自出租的，租赁合同可能被认定为无效，管理方需承担返还租金、赔偿损失等民事责任，甚至面临行政处罚。
4. 特殊情形：土地闲置与出租限制
- 若土地已规划但未施工，且符合《闲置土地处置办法》中“未动工开发满1年”的闲置土地认定标准，管理方在闲置期间原则上不得出租。政府可能通过征收土地闲置费、无偿收回土地等方式处置，此时出租行为可能被认定为规避监管，面临更严格的处罚。
实务建议
- 核查土地使用权证及出让/划拨合同，明确土地性质、用途及出租限制条款；
- 向当地土地管理部门咨询审批要求，确保出租行为符合规划及程序规定；
- 签订书面租赁合同，明确租赁期限、用途、租金支付等条款，并办理出租登记；
- 避免擅自改变规划用途，若需调整用途，应先申请变更规划并补缴相关费用。
如有进一步疑问或需具体操作指导，可直接向我咨询，我会结合您的土地性质、规划文件等材料提供针对性方案。