申请退房退款，一般应提起民事诉讼，但在特定情况下可能涉及行政诉讼。以下是对这一问题的详细分析：
民事诉讼角度
合同关系：
- 退房退款通常源于购房者与开发商之间的房屋买卖合同关系。当合同一方（如购房者）认为另一方（如开发商）未履行合同义务（如交付不符合约定的房屋、未按时办理产权证等）时，可以依据合同法的相关规定，要求解除合同并退款。
- 在这种情况下，购房者应向法院提起民事诉讼，要求开发商承担违约责任，包括退房退款、赔偿损失等。
法律依据：
- 根据《中华人民共和国民法典》合同编的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 如果合同中明确约定了解除合同的条件，且这些条件已经成就，购房者也有权依据合同约定要求解除合同并退款。
行政诉讼角度（特定情况）
行政行为影响：
- 虽然退房退款主要涉及合同关系，但在某些特定情况下，行政行为可能对合同关系产生影响。例如，如果开发商的违规行为被行政机关查处，并导致购房者无法取得房屋或产权证，购房者可能认为行政机关的行政行为侵犯了其合法权益。
- 在这种情况下，购房者如果认为行政机关的行政行为违法或不当，并对其造成了损害，可以依法提起行政诉讼，要求行政机关承担相应的法律责任。但需要注意的是，行政诉讼通常针对的是行政机关的行政行为，而不是直接针对开发商的违约行为。
行政诉讼的局限性：
- 行政诉讼主要解决的是行政机关与公民、法人或其他组织之间的行政争议。在退房退款的问题上，如果购房者仅希望解决与开发商之间的合同纠纷，行政诉讼可能不是最直接或最有效的途径。
- 行政诉讼的结果通常是对行政行为的合法性进行审查，并可能撤销或变更违法或不当的行政行为。但这并不直接解决购房者与开发商之间的合同纠纷和退款问题。
综合建议
优先选择民事诉讼：
- 在大多数情况下，退房退款问题应优先通过民事诉讼解决。购房者可以依据房屋买卖合同和相关法律法规，要求开发商承担违约责任并退款。
考虑行政诉讼的特定情况：
- 如果购房者认为行政机关的行政行为对其造成了损害，并且这种损害与退房退款问题有直接关联，可以考虑提起行政诉讼。但在此之前，应充分评估行政诉讼的可行性和效果。
咨询专业律师：
- 由于退房退款问题可能涉及复杂的法律关系和证据收集，建议购房者在提起诉讼前咨询专业律师。律师可以根据具体情况提供法律意见和诉讼策略，帮助购房者更好地维护自己的合法权益。
如有退房退款相关的法律问题，可以直接向我咨询。