核心结论：有协议书但房屋未变更产权的，需根据协议性质和具体情况采取不同措施，主要包括协商、诉讼、行政程序等途径解决产权变更问题。以下是具体分析：

1. 确认协议性质与效力

• 合同效力：首先需确认协议书是否合法有效。若协议符合《民法典》合同编规定（如双方真实意思表示、不违反法律强制性规定等），则协议对双方具有约束力，产权变更义务方应履行过户手续。
• 例外情形：若协议存在无效情形（如欺诈、胁迫、恶意串通损害他人利益等），或涉及无权处分（如卖方非产权人且未获授权），则协议可能被撤销或确认无效，需通过法律程序重新确定权利义务。

2. 协商补办过户手续

• 优先协商：若协议有效，建议双方先协商补办产权变更登记。买方可要求卖方配合提供身份证、房产证等材料，共同到不动产登记中心办理过户。
• 书面催告：若卖方拖延，买方可发送书面催告函，明确要求限期履行过户义务，并保留邮寄凭证作为证据。

3. 诉讼途径解决争议

• 起诉要求过户：若协商无果，买方可向法院提起诉讼，请求判令卖方履行协议、协助办理过户手续。法院判决后，买方可凭生效判决书直接申请强制执行，由法院向不动产登记中心发出协助执行通知书完成过户。
• 赔偿损失：若因卖方原因导致无法过户（如房屋被查封、卖方失踪等），买方可同时主张解除合同并要求赔偿损失（如已付房款利息、房屋差价损失等）。

4. 行政程序辅助解决

• 异议登记：若买方担心卖方将房屋另售他人，可向不动产登记中心申请异议登记，暂时阻断房屋交易，但需在15日内起诉，否则异议登记失效。
• 公证提存：若卖方拒收房款，买方可将房款提存至公证处，视为已履行付款义务，减少卖方以“未付款”为由抗辩的风险。

5. 特殊情形处理

• 继承或赠与协议：若协议涉及继承或赠与，需先办理继承权公证或赠与公证，再凭公证书办理过户。
• 夫妻共有财产：若房屋为夫妻共有，需配偶签署同意出售声明或办理共有权变更，否则可能因无权处分导致协议无效。

行动建议：

1. 立即收集协议书、付款凭证、沟通记录等证据；
   
2. 根据协议性质和对方态度，选择协商、催告或诉讼；
   
3. 涉及复杂情况（如房屋被抵押、查封）时，建议委托律师介入调查并制定方案。
   

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