当小区没有业主委员会时，物业服务合同的签订确实是一个需要细致处理的问题。不过别担心，我会为您详细解析在这种情况下如何与物业签订合同。
一、合同签订的可能主体
建设单位（开发商）：
- 在小区新建初期，或者业主尚未入住、入住率不足，导致无法成立业主委员会的情况下，通常由建设单位作为合同的一方，与物业服务企业签订《前期物业服务合同》。
- 这个合同对全体业主具有约束力，会一直持续到业主大会成立并选聘出新的物业服务企业为止。
社区居委会：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，如果物业管理区域尚未召开首次业主大会会议，或者未能选举产生业主委员会，社区居委会可以在一定条件下代行业主委员会的职责，包括与物业服务企业签订物业服务合同。
- 居委会作为基层群众性自治组织，在小区管理中扮演着重要的协调和指导角色。
全体业主共同决定并授权代表：
- 在某些特殊情况下，全体业主也可以通过召开业主大会等形式，共同讨论并表决选聘物业服务企业及签约事项。
- 如果经参与表决专有部分面积过半数且人数过半数的业主同意，可以形成共同决定，并授权业主代表与物业服务企业签约。
街道办事处或乡镇人民政府指定的相关主体：
- 根据《物业管理条例》的规定，如果不具备成立业主大会条件，或者已具备条件但未成立的住宅小区，可以由街道办事处、乡镇人民政府组建物业管理委员会代行业主委员会职责。
- 物业管理委员会可以代表业主与物业服务企业签订合同，但需要充分征求业主意见，确保成员具有代表性。
二、合同签订流程与关键注意事项
遵循法律法规：
- 无论由谁签订合同，都必须严格遵守国家及地方的相关法律法规，确保合同的合法性和有效性。
公开透明与业主参与：
- 合同签订过程应公开透明，充分征求业主意见，确保业主的知情权和参与权。
- 对于合同内容、服务标准、费用收取等重要事项，应向业主进行详细说明和公示。
明确双方权利义务：
- 合同中应明确物业服务企业和业主双方的权利和义务，包括服务范围、服务质量、费用支付、违约责任等内容。
- 这有助于避免后续纠纷的发生，保障双方的合法权益。
资质审查与合同备案：
- 在签订合同前，业主或代表应确认物业服务企业具备相应的物业服务资质证书。
- 合同签订后，应及时向相关部门备案，并在小区内进行公示，接受业主的监督。
三、实际操作建议
- 如果小区处于新建初期或业主入住率不足，建议首先与建设单位沟通，了解其是否已签订前期物业服务合同，并确认合同内容是否符合业主需求。
- 如果建设单位已不存在或无法履行职责，且小区尚未成立业主委员会，可以考虑联系社区居委会或街道办事处、乡镇人民政府，了解他们是否可以代行职责或指定相关主体签订合同。
- 如果条件允许，也可以尝试组织全体业主召开业主大会，共同讨论并表决选聘物业服务企业及签约事项。
总之，在没有业主委员会的情况下，与物业签订合同需要综合考虑多种因素，并确保合同内容的合法性和合规性。希望这些建议能对您有所帮助。如果您还有其他问题或需要进一步的帮助，请随时告诉我。