对于老旧小区成立物业时物业合同的签订问题，一般来说，物业合同是由业主委员会或业主大会与选定的物业服务企业签订的。以下是对这一问题的详细分析：

1. 业主委员会或业主大会的角色：

   • 在老旧小区成立物业的过程中，业主委员会或业主大会是代表全体业主利益的组织。它们负责组织业主大会，讨论并决定是否引入物业服务企业，以及选择哪家物业服务企业。
   • 一旦决定引入物业服务企业，业主委员会或业主大会将作为合同的甲方，与选定的物业服务企业（乙方）签订物业合同。

2. 物业合同的签订流程：

   • 筹备阶段：业主委员会或业主大会需要筹备成立物业的相关事宜，包括了解物业服务企业的资质、服务内容、收费标准等。
   • 招标或选聘阶段：通过招标、议标或直接选聘的方式，选择一家符合要求的物业服务企业。
   • 合同签订阶段：业主委员会或业主大会与选定的物业服务企业就服务内容、收费标准、合同期限等条款进行协商，并签订物业合同。

3. 特殊情况下的合同签订：

   • 如果老旧小区尚未成立业主委员会或业主大会，那么可能需要由社区居委会或相关政府部门牵头，组织业主代表与物业服务企业进行协商并签订合同。但这种情况较为特殊，且通常会在业主委员会或业主大会成立后，对合同进行重新确认或调整。
   • 另外，如果老旧小区的业主对物业服务有特别的需求或期望，也可以在合同中明确约定，以确保物业服务企业能够按照业主的要求提供服务。

4. 法律建议：

   • 在签订物业合同前，业主委员会或业主大会应仔细审查物业服务企业的资质、信誉和服务能力，确保选定的企业能够提供优质的服务。
   • 合同条款应明确、具体，包括服务内容、收费标准、合同期限、违约责任等，以避免未来可能出现的纠纷。
   • 如果可能的话，可以邀请法律专业人士对合同进行审查，以确保合同的合法性和有效性。

总结来说，老旧小区成立物业时，物业合同通常是由业主委员会或业主大会与选定的物业服务企业签订的。在签订合同前，应做好充分的筹备工作，确保合同的合法性和有效性。如果有任何疑问或需要进一步的法律建议，可以直接向我咨询。