针对老旧小区存在不正规物业的问题，结合法律实务经验，我为您梳理以下解决方案，您可根据实际情况选择适用路径：

1. 通过业主大会更换物业（核心解决路径）

• 法律依据：根据《民法典》第278条及《物业管理条例》第11条，选聘/解聘物业服务企业需经专有部分面积占比2/3以上业主且人数占比2/3以上业主参与表决，并经参与表决的1/2以上业主同意。
• 操作步骤：
  1. 成立业主委员会（若未成立）：向街道办申请指导成立业委会，需20%以上业主联名提议；
  2. 召开业主大会：提前15日公告会议议题，表决解聘现有物业并选聘新物业；
  3. 签订新合同：与中标物业签订服务合同，明确服务标准、收费及违约责任；
  4. 交接监督：要求原物业30日内移交物业用房、设施设备及财务资料，必要时申请街道办协调或诉讼强制移交。

2. 向行政主管部门投诉（快速干预手段）

• 投诉对象：
  • 物业服务质量问题 → 属地房管局物业科；
  • 违规收费（如未公示收费项目） → 市场监督管理局；
  • 消防、电梯等安全隐患 → 消防部门/特种设备安全监察局。
• 证据要求：保留物业合同、缴费凭证、现场照片/视频、沟通记录等，投诉时需提交书面材料。

3. 通过诉讼主张权利（终极救济方式）

• 适用情形：物业存在根本性违约（如长期不提供安保、卫生服务导致业主损失）。
• 诉讼请求：
  1. 要求物业继续履行合同或赔偿损失（如因物业失职导致财物被盗）；
  2. 依据《民法典》第946条，业主大会决议解聘后，可起诉要求物业退出服务区域。
• 风险提示：诉讼周期较长（通常3-6个月），建议同步推进业主大会换物业程序。

4. 申请政府介入老旧小区改造（特殊情形）

• 政策依据：若小区符合《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中“2000年底前建成”等条件，可申请纳入政府改造计划。
• 操作建议：由业委会或街道办向住建部门提交申请，改造内容可包括物业用房修缮、安防设施升级等，为引入正规物业创造条件。

行动建议：优先推动业主大会换物业（成本低、效力强），若原物业拒不退出，再通过行政投诉或诉讼解决。过程中注意保留证据，必要时可联系我协助起草业主大会决议、投诉函或诉讼材料。