合同效力需分情况讨论，但原则上抵押状态不影响合同本身的效力，仅涉及后续履行风险。具体分析如下：

1. 合同效力层面：抵押不影响合同成立与生效
   根据《民法典》第143条，合同生效需满足：行为人具有民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定。开发商将已抵押房产出售，虽可能涉及违约或侵权，但合同本身若符合上述要件，仍属有效。例如，开发商与买受人签订的《商品房买卖合同》若双方自愿签署、内容合法，即使房产已抵押，合同仍具有法律效力。

2. 合同履行层面：抵押可能导致无法过户
   根据《民法典》第406条，抵押期间抵押人可转让抵押财产，但需及时通知抵押权人。若开发商未清偿债务或未取得抵押权人同意，买受人可能无法办理房产过户登记，导致“钱房两空”风险。此时，买受人可依据有效合同主张开发商承担违约责任（如赔偿损失、解除合同等），但合同效力不受抵押影响。

3. 特殊情形：合同可能被认定无效
   若开发商与买受人恶意串通（如虚构交易、低价转让以逃避债务），或合同内容违反法律强制性规定（如未取得预售许可），则合同可能被认定无效。但此类情形需买受人举证，且与“抵押”本身无直接关联。

建议：

• 买受人签约前应要求开发商出示《不动产登记证明》，确认房产抵押状态；
  
• 在合同中明确约定“开发商负责解除抵押并配合过户”的条款，并设定违约责任；
  
• 若已签约，可要求开发商提供担保或分期支付房款，降低风险。
  

如有进一步疑问，可直接向我咨询具体操作方案。