结论：物管会和业委会成立前，建设单位并非可以一直和物业公司签订物业合同。具体来说，前期物业合同的签订和效力受到多种因素的制约，包括合同期限、业委会的成立及新合同的签订情况等。

一、前期物业合同的签订与效力基础

前期物业服务合同是在业主大会成立前，由建设单位（开发商）与物业服务人签订的，用于规定物业服务的各项内容和标准。该合同在业委会成立前对业主和物业服务企业均具有法律约束力，其效力基于合同约定以及双方当事人的真实意思表示，只要合同内容不违反法律法规的强制性规定，即为合法有效。

二、物管会和业委会成立对前期物业合同效力的影响

1. 物管会成立的影响：

   • 物管会（物业管理委员会）的成立，通常是在业委会尚未成立或无法正常运作时，由相关部门或业主代表组成的临时机构，用于协调和管理小区物业事务。
   • 物管会的成立本身并不直接导致前期物业合同的终止或变更，但它可能作为业主利益的代表，对前期物业合同的履行情况进行监督，并在必要时提出修改或终止合同的建议。

2. 业委会成立的影响：

   • 业委会成立后，其有权代表业主与物业服务企业签订新的物业服务合同，或决定是否继续沿用前期物业合同。
   • 根据《物业管理条例》的相关规定，一旦业委会与新的物业服务企业签订了物业服务合同，并且该合同已经生效，前期物业服务合同将自动终止。
   • 如果业委会成立后未立即签订新合同，且前期物业合同约定的服务期限未届满，同时物业服务企业按照前期物业合同的约定提供了服务，那么前期物业合同将继续有效，直至新合同签订并生效或前期合同期限届满。

三、特殊情况下的考虑因素

1. 合同期限与续签：

   • 前期物业合同通常会有明确的期限约定。在期限届满前，如果业委会未成立或未决定签订新合同，建设单位与物业公司可能根据合同约定或双方协商进行续签。
   • 但续签并非无限期进行，而是受到合同期限、业主意愿、物业服务质量等多种因素的制约。

2. 业主权益的保护：

   • 无论前期物业合同是否继续有效，业主的权益都应得到充分保护。如果前期物业服务企业在合同履行过程中存在违约行为或损害业主合法权益的情形，业主或业委会（如已成立）均有权依法解除该合同。
   • 业主也可以通过业主大会或业委会（如已成立）表达对物业服务质量的意见和要求，促使物业服务企业改进服务或调整合同条款。

四、建议与总结

1. 对于建设单位：

   • 在签订前期物业合同时，应明确合同期限、服务内容、服务标准等关键条款，并考虑未来业委会成立后可能面临的合同变更或终止情况。
   • 在合同履行过程中，应严格遵守合同约定，提供优质的物业服务，以维护良好的业主关系和企业形象。

2. 对于业主：

   • 在业委会成立前，应关注前期物业合同的履行情况，及时向建设单位或物业服务企业反映问题和要求。
   • 业委会成立后，应积极参与业主大会和业委会的决策过程，对物业服务合同的签订和履行提出意见和建议，维护自身合法权益。

3. 对于物业服务企业：

   • 应严格遵守前期物业合同的约定，提供优质的物业服务，以赢得业主的信任和支持。
   • 在业委会成立后，应积极与业委会沟通协商，签订新的物业服务合同或根据业委会的要求调整服务内容和标准。

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