当房产有遗嘱但遗嘱指定的唯一继承人死亡时，其继承权及遗产的处理方式确实需要根据继承人死亡的时间点来细致分析，这主要涉及到遗嘱失效、代位继承或转继承等法律机制。下面我将为您详细解释这些情况：

一、继承人先于遗嘱人死亡

1. 遗嘱部分失效与法定继承

   • 如果遗嘱指定的唯一继承人在遗嘱人之前去世，那么遗嘱中指定由该继承人继承的部分将自动失效。这是因为遗嘱是基于继承人存活的前提下制定的，一旦继承人去世，遗嘱的这部分内容就无法执行。
   • 在这种情况下，失效部分的房产将依据法定继承规则进行分配。通常，法定继承人包括遗嘱人的配偶、子女、父母等近亲属。他们会根据法律规定的顺序和份额来继承这部分房产。

2. 特殊情况：代位继承

   • 如果遗嘱指定的继承人是被继承人的直系晚辈（如子女），并且这个晚辈先于被继承人去世，那么其直系晚辈血亲（如孙子女、外孙子女）有权代位继承。
   • 代位继承人只能继承被代位人原本有权继承的遗产份额。例如，如果遗嘱中指定儿子继承房产，但儿子先去世，那么儿子的子女可以代位继承儿子原本应继承的房产份额。

二、继承人后于遗嘱人死亡

• 转继承机制
  • 如果遗嘱指定的继承人在遗嘱人生效后（即遗嘱人去世后）、遗产分割前去世，那么其应继承的房产份额将“转继承”给其合法继承人。
  • 转继承是指继承人在继承开始后、遗产分割前死亡，其应继承的遗产份额转由其合法继承人继承的制度。例如，遗嘱中指定女儿继承房产，但女儿在遗嘱人去世后、房产分割前去世，那么女儿应继承的房产份额将转由其配偶、子女等合法继承人继承。

三、注意事项

• 在处理这类遗产继承问题时，务必保留好相关证据和文件，如遗嘱原件、死亡证明、亲属关系证明等。这些文件是证明继承权、办理继承手续的重要依据。
• 鉴于遗产继承问题的复杂性和法律性，建议在涉及复杂情况时咨询专业律师。律师可以根据具体情况提供更具体的法律建议和指导，帮助您顺利处理遗产继承事宜。

综上所述，当房产有遗嘱但遗嘱指定的唯一继承人死亡时，我们需要根据继承人死亡的时间点来分析并应用相应的法律机制。希望这些解释和建议能对您有所帮助。