关于租赁房屋不能办理营业执照的责任承担问题，需根据具体情况综合判断，以下是详细分析：
房东有责任的情况
- 房屋性质与规划不符且未告知：若房东将住宅性质的房屋出租给租户用于商业经营，而该住宅未经相关部门批准变更为经营性用房，导致租户无法办理营业执照，且房东在出租时未明确告知房屋性质及潜在风险，房东应承担一定责任。此行为构成故意隐瞒重要事实，可能需对租户因此遭受的损失承担赔偿责任。例如，在一些老旧小区底商，部分房屋产权证上标注的用途为“住宅”，按照相关规定，纯住宅性质的房屋一般不能用于注册商业经营类的营业执照，若房东未告知这一情况，就需承担相应责任。
- 违反租赁合同约定：如双方在租赁合同中明确约定房东应提供办理营业执照所需的相关文件或协助租户办理相关手续，但房东未能履行该约定，导致租户无法办理营业执照，房东应承担违约责任。比如合同中约定房东需提供房屋产权证明、租赁合同等文件以协助租户办理营业执照，但房东未提供，导致租户无法办理，房东就需按照合同约定承担违约责任。
- 房屋存在不符合商业经营条件的问题且未告知：对于商住性质的房屋，若因房屋本身存在不符合商业经营条件的问题导致无法办理营业执照，且房东在出租时未明确告知，房东亦可能承担一定责任。例如房屋的消防设施不达标，无法满足商业经营的要求，房东未告知租户这一情况，导致租户无法办理营业执照，房东就需承担责任。
- 二房东转租未办理营业执照：在二房东转租房屋达到规定数量需办理市场主体登记并取得营业执照的情况下，若二房东未办理且房东知情未阻止或报告，房东也可能需承担法律责任。比如二房东转租了多套房屋用于商业经营，按照规定需要办理营业执照，但二房东未办理，房东知情却未采取任何措施，房东就需承担相应责任。
房东无责任的情况
- 政策法规变化等不可预见因素：因政府出台新的政策法规导致原本可以办理营业执照的房屋现在无法办理，属于不可抗力因素，房东在此情况下一般无需承担责任。例如政府出台了新的环保政策，对某些行业的经营场所提出了更高的环保要求，导致原本符合条件的房屋现在无法办理营业执照，房东就无需承担责任。
- 租户自身原因：若租户未能按照工商行政管理部门的要求准备齐全办理营业执照所需的材料，或拟从事的经营活动存在违法违规行为，导致无法办理营业执照，责任应由租户自行承担。比如租户未提供完整的身份证明、经营场所证明等材料，或者拟从事的经营活动属于国家禁止或限制的行业，导致无法办理营业执照，房东就无需承担责任。
特殊提示与建议：
- 签订租赁合同前：双方应充分了解房屋性质、用途及相关法规要求，并在合同中明确各自的权利和义务，特别是关于房屋用途、营业执照办理及协助义务等方面的约定，以避免后续纠纷的产生。例如在合同中明确约定房屋的用途为商业经营，房东需提供哪些文件以协助租户办理营业执照，以及若因房东原因导致无法办理营业执照的赔偿责任等。
- 遇到问题时：若租房子做生意无法办理营业执照，可先确认无法办理的具体原因，如房屋用途不符、房屋缺乏合法产权证明、属于违法建筑等，然后与房东协商解决，明确责任和义务，共同寻求解决方案。同时，也可以向当地市场监管部门咨询并争取政策支持，了解是否有其他的解决途径或扶持政策。若协商无果，可考虑通过法律途径维护自己的合法权益。
法律依据：
- 《中华人民共和国民法典》第五百条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
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