将厂房改变为商业用途，主要涉及到土地用途的变更以及相关规划、建设、消防等手续的办理，具体规定和流程如下：
一、土地用途变更
法律依据：
- 根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”
操作流程：
- 申请变更：向当地自然资源主管部门提出土地用途变更申请，并提交相关材料，如土地使用权证、规划变更意见等。
- 审批程序：自然资源主管部门会同城市规划行政主管部门对申请进行审查，必要时会组织听证或专家论证。
- 批准变更：经审查同意后，报原批准用地的人民政府批准，并办理土地用途变更登记手续。
二、规划、建设手续办理
规划许可：
- 根据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，改变土地用途涉及建设活动的，应当依法取得建设工程规划许可证。
- 操作流程：向当地城乡规划主管部门提交规划许可申请，包括项目概况、规划设计方案等材料，经审查同意后核发建设工程规划许可证。
建设施工许可：
- 在取得建设工程规划许可证后，还需按照《中华人民共和国建筑法》的规定，办理建设工程施工许可证。
- 操作流程：向当地住房和城乡建设主管部门提交施工许可申请，包括施工合同、施工图纸、施工组织设计等材料，经审查同意后核发建设工程施工许可证。
三、消防、环保等手续办理
消防验收：
- 厂房改变为商业用途后，其消防设施需符合商业建筑的消防标准。
- 操作流程：在建设过程中，按照消防设计要求进行施工，建设完成后向当地消防救援机构申请消防验收，验收合格后方可投入使用。
环保审批：
- 如果商业用途涉及可能产生环境污染的活动，如餐饮、娱乐等，还需按照《中华人民共和国环境保护法》的规定，办理环保审批手续。
- 操作流程：向当地生态环境主管部门提交环保审批申请，包括环境影响评价报告等材料，经审查同意后核发环保审批文件。
四、其他注意事项
税费缴纳：
- 土地用途变更可能涉及土地增值税、契税等税费的缴纳，需按照相关税法规定进行申报和缴纳。
合同变更：
- 如果厂房是租赁使用的，改变用途还需与出租方协商一致，并签订租赁合同变更协议，明确双方的权利和义务。
总结与建议：将厂房改变为商业用途是一个涉及多个部门和法律法规的复杂过程，需要仔细规划并严格按照相关法律法规办理手续。在操作过程中，建议咨询当地相关部门或专业机构，以确保手续的合法性和有效性。如果你在此过程中遇到任何法律问题或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供详细的法律建议。