房屋不符合交付条件时，物业服务费应由开发商负担，这一结论主要基于以下法律规定及分析：

1. 《物业管理条例》的相关规定
   根据《物业管理条例》第四十一条第二款：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位（即开发商）交纳。”
   这一条款明确规定了，在房屋未达到交付条件（如未通过竣工验收、未取得交付许可证等）时，即使物业公司已提供服务，费用仍应由开发商承担。
   核心逻辑：交付是开发商与业主之间的合同义务，未交付前业主未实际享有物业服务，费用不应由业主承担。

2. 《民法典》合同编的公平原则
   从合同关系分析，物业服务合同是业主与物业公司签订的，但交付前业主未实际入住，未享受服务内容（如安保、保洁、绿化等）。根据《民法典》第六条“公平原则”，要求业主承担未实际受益的费用显失公平。
   实践中的认定：法院通常会结合交付条件是否成就（如是否取得《竣工验收备案表》）、业主是否实际接收房屋等事实，判定费用承担主体。

3. 地方性法规的补充规定
   部分地区（如《江苏省物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》）进一步明确：

   • 房屋交付前，物业服务费由开发商全额承担；
     
   • 若因开发商原因导致延迟交付，延迟期间的费用仍由开发商负担。
     建议：可查询购房所在地的具体规定，以强化主张的依据。

实务操作建议：

• 证据收集：保留购房合同、交付通知书、房屋质量瑕疵证明（如未通过验收的报告）、与开发商/物业的沟通记录等；
  
• 维权路径：
  
  1. 与开发商协商，要求其支付交付前的物业费；
     
  2. 向当地房管部门投诉（如物业科、住房保障局）；
     
  3. 通过诉讼主张权利（可同时要求开发商承担违约责任，如逾期交房违约金）。
     

典型案例参考：
某法院判决中明确：“开发商未取得《竣工验收备案表》即通知业主收房，业主有权拒绝接收，此期间的物业费应由开发商承担。”（案号可依地区提供进一步查询指引）

如有具体案件细节（如交付条件瑕疵类型、物业费金额等），可进一步向我说明，我会结合法律条文与实务经验为您详细分析。