协议出让土地之所以存在，主要是因为它适用于一些特定的土地出让情形，这些情形往往具有非公开性、灵活性高等特点，且需要政府与土地使用者之间进行协商以达成一致。以下从多个角度详细解释协议出让土地的原因和适用情形：

一、非营利性项目用地

1. 政府办公用地：各级政府机关、行政事业单位为履行职能所需的办公场所土地，通常通过协议出让方式获取，以保障政府工作的正常开展。例如，新建市政府办公楼即属此类。

2. 军事用地：涉及国防军事目的的土地，如军事基地、训练场等，因其保密性和特定用途要求，一般采用协议出让方式供地，以满足军事需要和国家安全需求。

3. 基础设施用地：

   • 城市基础设施：包括供水、排水、供电、供气、供热、道路、桥梁、污水处理、垃圾处理等设施用地，这些项目具有公益性质，是城市运转的基础，多采用协议出让方式供地。
   • 交通基础设施：铁路、公路、机场、港口等交通设施建设所需土地，因投资大、建设周期长，对区域经济发展和交通改善有重大意义，故常采用协议出让方式。

4. 公益事业用地：

   • 教育用地：学校、幼儿园等教育机构的教学及配套设施用地，为保障教育资源合理配置和教育事业发展，通常采用协议出让。
   • 医疗卫生用地：医院、卫生院、疗养院等医疗卫生机构用地，关乎民生福祉，协议出让有利于保障其用地需求和公益性质的发挥。
   • 社会福利设施用地：养老院、福利院、救助站等社会福利设施用地，旨在为社会特殊群体提供保障，符合其公益属性，故采用协议出让方式供地。

二、特殊产业项目用地

1. 工业用地（特定情形）：符合地方产业政策导向、投资规模大、科技含量高、对地方经济发展有重大带动作用的工业项目，在符合相关规定和条件时，可协议出让土地，以促进产业升级和经济发展。

2. 国家支持的新业态项目用地：新兴产业、创新型产业项目，如新能源、大数据、人工智能等符合国家战略发展方向的产业项目，为鼓励其发展，满足一定要求时可通过协议出让取得土地。

三、原划拨、承租土地使用权人申请办理出让

1. 原划拨土地使用权人：因企业改制、资产重组、改变土地用途等原因，经批准可以协议出让方式将划拨土地转变为出让土地，并补缴土地出让金。例如，国有企业改制为股份制企业时，原划拨的工业用地可经批准后协议出让给改制后的企业。

2. 原承租土地使用权人：租赁期限届满后，符合相关规定并经批准，可协议出让土地，取得出让土地使用权。

四、其他特殊情况

1. 法院判决、裁定或政府决定处置的土地：符合相关规定的，可采用协议出让方式。例如，在企业破产清算时，经法院判决将企业的土地依法处置给特定的受让人，即可通过协议出让办理土地使用权变更。

2. 其他法律法规规定的特殊情形：经有批准权的人民政府批准，也可协议出让土地。这包括但不限于因公共利益或城市规划需要收回的土地再出让给原土地使用权人等情况。

法律建议与注意事项

• 严格遵守法律法规：无论何种情况下的协议出让土地，都必须严格遵守相关法律法规和政策规定，确保土地使用的合法性和合规性。
• 确保公开透明：尽管协议出让土地具有非公开性，但在实际操作中应尽可能确保过程的公开透明，避免滋生腐败和不公平现象。
• 合理确定出让价格：协议出让土地的价格应通过合理评估确定，确保既符合市场规律，又体现土地的真实价值。

如果您在协议出让土地过程中遇到任何法律问题或需要进一步的法律咨询，请随时向我提问，我会根据您的具体情况提供详细的法律解答和建议。