协议出让土地的条件主要包括以下几个方面：
非营利性项目用地：
- 政府办公用地：各级政府机关、行政事业单位为履行职能所需的办公场所土地，通常通过协议出让方式获取，以保障政府工作的正常开展。例如，新建市政府办公楼即属此类。
- 军事用地：涉及国防军事目的的土地，如军事基地、训练场等，因其保密性和特定用途要求，一般采用协议出让方式供地，以满足军事需要和国家安全需求。
- 基础设施用地：包括供水、排水、供电、供气、供热、道路、桥梁、污水处理、垃圾处理等设施用地，以及铁路、公路、机场、港口等交通设施建设所需土地。这些项目具有公益性质，是城市运转的基础，多采用协议出让方式供地。
- 公益事业用地：如学校、幼儿园等教育机构的教学及配套设施用地，医院、卫生院、疗养院等医疗卫生机构用地，以及养老院、福利院、救助站等社会福利设施用地。这些用地关乎民生福祉，协议出让有利于保障其用地需求和公益性质的发挥。
特殊产业项目用地：
- 工业用地（特定情形）：符合地方产业政策导向、投资规模大、科技含量高、对地方经济发展有重大带动作用的工业项目，在符合相关规定和条件时，可协议出让土地。例如，某些高科技产业园区内的工业项目。
- 国家支持的新业态项目用地：新兴产业、创新型产业项目，如新能源、大数据、人工智能等符合国家战略发展方向的产业项目，为鼓励其发展，满足一定要求时可通过协议出让取得土地。
原划拨、承租土地使用权人申请办理出让：
- 原划拨土地使用权人：因企业改制、资产重组、改变土地用途等原因，经批准可以协议出让方式将划拨土地转变为出让土地，并补缴土地出让金。例如，国有企业改制为股份制企业时，原划拨的工业用地可经批准后协议出让给改制后的企业。
- 原承租土地使用权人：租赁期限届满后，符合相关规定并经批准，可协议出让土地，取得出让土地使用权。
其他特殊情况：
- 法院判决、裁定或政府决定处置的土地：符合相关规定的，可采用协议出让方式。例如，在企业破产清算时，经法院判决将企业的土地依法处置给特定的受让人，即可通过协议出让办理土地使用权变更。
- 其他法律法规规定的特殊情形：经有批准权的人民政府批准，也可协议出让土地。这包括但不限于因公共利益或城市规划需要收回的土地再出让给原土地使用权人等情况。
在协议出让土地的过程中，还需注意以下几点：
- 遵循公开、公平、公正和诚实信用原则：协议出让国有土地使用权应确保出让过程的公开透明，避免暗箱操作，保障国家与土地使用者的合法权益。
- 出让金不得低于国家规定的最低价：依据《城镇土地估价规程》评估市场价格，集体决策确定出让底价，且不得低于最低价标准，以防止土地资源的低价流失。
- 严格遵守相关法律法规和政策规定：无论是何种情况下的协议出让，都必须确保土地使用的合法性和合规性，避免违法违规行为的发生。
在实际操作中，协议出让土地的具体流程可能包括：
- 用地申请与初步审查：意向用地单位或个人向国土资源管理部门递交协议出让土地的书面申请，并附上必要的资料。国土资源管理部门对资料进行初步审核，核实其完整性、合规性。
- 正式受理与综合审查：国土资源管理部门对申请项目进行严格审查，判断是否符合协议出让的条件。同时，由具备资质的土地估价机构对拟出让地块进行专业评估，确定基准地价和出让底价。
- 出让方案的制定与审批：根据审查和决策的结果，国土资源管理部门制定详细的协议出让方案，并报请市、县人民政府批准。
- 出让方案公示与反馈处理：经批准的协议出让方案在指定场所进行公示，公示期不少于5个工作日。公示期间，国土资源管理部门认真听取并处理来自社会各界的异议和意见。
- 合同签订与出让金缴纳：公示无异议后，国土资源管理部门与申请人签订《国有土地使用权出让合同》，并明确双方的权利与义务。受让人需按合同约定的时间和方式全额缴纳土地使用权出让金。
- 登记发证与后续监管：缴清出让金后，受让人办理土地登记手续并领取《国有土地使用证》。国土资源管理部门对受让人的土地开发利用情况进行持续监督，确保其按照合同约定的用途、期限和条件进行开发。
如有任何关于协议出让土地的具体问题或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。