当卖房合同中存在违反法律的情况时，作为买方，您需要采取一系列谨慎而有序的步骤来维护自己的合法权益。以下是我为您整理的详细处理流程和建议：
一、明确合同违法性质
首先，您需要仔细审查合同内容，确定卖方违反的是哪项法律条款或合同约定。这可能涉及合同条款的无效性、卖方未履行法定告知义务、合同存在欺诈或误导性陈述等情况。明确违法性质是后续采取行动的基础。
二、与卖方沟通协商
在确认合同存在违法情况后，您可以尝试与卖方进行友好沟通，指出其违约行为，并探讨是否有可能通过协商达成解决方案。这有助于减少不必要的法律纠纷，并可能以更高效的方式解决问题。在协商过程中，您可以要求卖方纠正违约行为、赔偿损失或重新协商合同条款。
三、寻求专业法律咨询
如果与卖方的沟通没有结果，或者您认为情况比较严重，应及时咨询专业的房地产律师。律师将根据您的具体情况提供法律意见，并指导您如何采取进一步的行动。律师可以帮助您分析合同条款的合法性、评估违约行为的严重性，并为您提供可行的救济途径。
四、依据合同条款和法律规定采取行动
根据购房合同的约定和《中华人民共和国民法典》的相关规定，您有权采取以下行动来维护自身权益：
要求继续履行合同：如果卖方违约情形并不严重，且合同仍然有继续履行的可能性，您可以要求卖方继续履行合同约定的义务，并协助办理相关手续。
要求卖方承担违约责任：购房合同中通常会约定卖方违约时应承担的违约责任，如支付违约金和赔偿损失。您应依据合同约定，合理主张自己的权益。如果合同中没有明确约定违约责任，您可以根据法律规定要求卖方赔偿因违约行为给您造成的实际损失。
解除购房合同：在某些特定情况下，如卖方构成根本违约，严重影响您合同目的实现时，您可以行使合同解除权，解除与卖方签订的购房合同，并要求卖方返还已支付的购房款及利息，同时承担相应的赔偿责任。
五、提起诉讼或仲裁
如果无法通过协商解决争议，并且合同中规定了诉讼或仲裁作为争议解决方式，您可以考虑向法院提起诉讼或按照合同约定的仲裁程序申请仲裁。在此过程中，您应确保所有相关证据齐全，如合同文本、通信记录、付款凭证等，并委托专业律师进行代理，以提高胜诉的可能性。
六、保留证据并注意时效性
在整个过程中，您务必保留所有与购房合同及卖方违约相关的证据。这些证据将在您采取法律行动时起到关键作用，有助于证明您主张的合理性和合法性。同时，您还应注意法律规定的诉讼时效期限，确保在规定的期限内提起诉讼或申请仲裁。
七、总结与建议
处理卖房合同违反法律的情况需要谨慎而有序地进行。您应充分了解自身权利和救济途径，积极与卖方沟通协商，并在必要时寻求专业法律咨询。通过依据合同条款和法律规定采取行动、保留证据并注意时效性，您可以有效地维护自己的合法权益。如果情况复杂或涉及金额较大，建议您全程委托专业律师进行代理，以确保维权成功。